Baufinanzierungsrechner
Beispielrechnung ohne Gewähr. Tatsächliche Konditionen hängen von Bonität, Anbieter und Laufzeit ab.
Die drei Wege im Vergleich
| Prolongation | Umschuldung | Forward-Darlehen | |
|---|---|---|---|
| Anbieter | bisherige Bank | neue Bank | bisherige oder neue Bank |
| Aufwand | gering | Grundschuld muss übertragen werden | wie Umschuldung, nur früher |
| Zins | aktuelles Angebot der Hausbank | Marktvergleich möglich | heutiger Zins plus Forward-Aufschlag |
| Zeitpunkt | kurz vor Ablauf | ab etwa 12 Monate vorher | bis zu mehrere Jahre vorher |
| Geeignet wenn | Angebot marktgerecht ist | andere Banken günstiger sind | Sie steigende Zinsen absichern möchten |
Der richtige Zeitplan
- 3 bis 5 Jahre vorher: Restschuld prüfen, Forward-Darlehen als Option betrachten.
- 12 bis 6 Monate vorher: Angebote verschiedener Banken einholen.
- 3 Monate vorher: Entscheidung treffen, bei Bankwechsel Grundschuldabtretung vorbereiten.
- Ablauf der Zinsbindung: Die neue Bank löst die Restschuld ab.
Sondertermin: Kündigung nach 10 Jahren
Unabhängig von einer längeren Zinsbindung können Sie ein Festzinsdarlehen zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB), ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das kann sich lohnen, wenn die Marktzinsen deutlich unter Ihrem Vertragszins liegen.
Angebote richtig vergleichen
- Effektiven Jahreszins bei gleicher Zinsbindung vergleichen.
- Kosten für Grundschuldabtretung oder Notar beim Bankwechsel einrechnen.
- Tilgung neu festlegen: Eine höhere Tilgung verkürzt die Restlaufzeit.
- Sondertilgungsrechte vereinbaren.
Aktuelle Konditionen finden Sie unter Bauzinsen aktuell, Details zum Forward-Darlehen im Ratgeber Forward-Darlehen.
Häufige Fragen
Wann sollte ich mich um die Anschlussfinanzierung kümmern?
Vergleichsangebote sollten Sie spätestens sechs bis zwölf Monate vor Ablauf der Zinsbindung einholen. Wer steigende Zinsen absichern möchte, kann schon Jahre vorher ein Forward-Darlehen abschließen.
Fällt bei einer Umschuldung zum Ende der Zinsbindung eine Vorfälligkeitsentschädigung an?
Nein. Zum Ende der Zinsbindung können Sie die Restschuld ohne Entschädigung ablösen.
Muss ich bei einem Bankwechsel eine neue Grundschuld eintragen?
Meist wird die bestehende Grundschuld an die neue Bank abgetreten. Dafür fallen Notar- und Grundbuchkosten an, die niedriger sind als bei einer Neueintragung.
Quellen
- § 489 BGB – Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers – Bundesministerium der Justiz
- Baufinanzierung vorzeitig ablösen: Ohne Extrakosten aus dem Baukredit – Verbraucherzentrale Bundesverband
- Bauzinsen aktuell – Interhyp AG
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