Baufinanzierungsrechner
Beispielrechnung ohne Gewähr. Tatsächliche Konditionen hängen von Bonität, Anbieter und Laufzeit ab.
Kaufnebenkosten
| Kostenart | Höhe |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % (Bayern) bis 6,5 % (z. B. NRW, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein) |
| Notar und Grundbuch | Faustregel rund 1,5 bis 2 % |
| Maklerprovision | regional unterschiedlich, Käuferanteil höchstens so hoch wie der des Verkäufers (§ 656c BGB), häufig 3,57 % inkl. MwSt. |
Rechenbeispiel: Wohnung für 350.000 Euro in NRW
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 350.000 € |
| Grunderwerbsteuer 6,5 % | 22.750 € |
| Notar und Grundbuch ca. 2 % | 7.000 € |
| Makler 3,57 % | 12.495 € |
| Gesamtkosten | 392.245 € |
| Eigenkapital | 112.245 € |
| Darlehen | 280.000 € |
Bei 3,99 % Sollzins, 2 % anfänglicher Tilgung und 10 Jahren Zinsbindung beträgt die Monatsrate 1.397,67 Euro. Nach zehn Jahren bleibt eine Restschuld von rund 211.320 Euro. Hinzu kommt das Hausgeld, zum Beispiel 350 Euro im Monat. Den Zinssatz haben wir an den aktuellen Bauzinsen orientiert. Eigene Werte rechnen Sie im Rechner oben.
Besonderheiten beim Wohnungskauf
- Hausgeld: Vorauszahlung für Betriebskosten, Verwaltung und Rücklage.
- Erhaltungsrücklage: Ist sie im Verhältnis zu Alter und Zustand des Gebäudes ausreichend?
- Sonderumlagen: geplante Maßnahmen können hohe Einmalzahlungen auslösen.
- Teilungserklärung: regelt Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Nutzungen.
- Beschlüsse: Die Gemeinschaft entscheidet über Verwaltung und bauliche Veränderungen (§ 19 WEG).
- Energieausweis und Heizung: Heizungstausch betrifft die ganze Gemeinschaft.
Unterlagen für Bank und Kaufprüfung
- Exposé, Grundriss, Wohnflächenberechnung
- aktueller Grundbuchauszug
- Teilungserklärung mit Aufteilungsplan
- Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre
- Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht (§ 28 WEG)
- Energieausweis
- Einkommens- und Eigenkapitalnachweise
Selbst nutzen oder vermieten?
Bei Kapitalanlagen berücksichtigen Banken Mieteinnahmen meist nur anteilig. Zinsen und Abschreibung können steuerlich wirksam sein. Mehr zur Bewertung unter Immobilienbewertung. Ob die Belastung passt, prüfen Sie unter Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?
Häufige Fragen
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Wohnung?
Banken erwarten meist, dass mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlt werden. Günstige Zinsen gibt es in der Regel ab 20 % Eigenkapital zusätzlich. Eine Vollfinanzierung ist möglich, aber teurer.
Zählt das Hausgeld zur Kreditrate?
Nicht zur Rate, aber zur monatlichen Belastung. Banken berücksichtigen das Hausgeld in der Haushaltsrechnung. Der umlagefähige Teil kann bei Vermietung auf Mieter umgelegt werden.
Was ist eine Sonderumlage?
Reicht die Erhaltungsrücklage für notwendige Maßnahmen wie Dach oder Heizung nicht aus, kann die Eigentümergemeinschaft eine Sonderumlage beschließen. Jeder Eigentümer muss dann seinen Anteil zahlen. Prüfen Sie die Protokolle auf geplante Maßnahmen.
Quellen
- § 656c BGB – Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien – Bundesministerium der Justiz
- § 19 WEG – Regelung der Verwaltung und Benutzung durch Beschluss – Bundesministerium der Justiz
- § 28 WEG – Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht – Bundesministerium der Justiz
- Grunderwerbsteuer 2026 – alle Bundesländer – finanz-tools.de
- Bauzinsen aktuell – Interhyp AG
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