Vorkaufsrecht des Mieters: Wenn die Mietwohnung verkauft wird

Wird die Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, haben Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Es ist stark – aber es läuft schnell ab, und die Finanzierung muss in dieser Zeit stehen.

Wann das Vorkaufsrecht entsteht

§ 577 Abs. 1 BGB verlangt drei Dinge: Es muss sich um vermietete Wohnräume handeln, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll – und diese Wohnräume müssen an einen Dritten verkauft werden.

Die Reihenfolge ist entscheidend: Bestand das Wohnungseigentum schon, als Sie eingezogen sind, gibt es kein Vorkaufsrecht. Wie die Umwandlung technisch abläuft, erklärt die Teilungserklärung.

Eine Ausnahme nennt Satz 2 ausdrücklich: Es gilt nicht, wenn der Vermieter an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Das ist der häufigste Grund, aus dem ein Vorkaufsrecht ins Leere geht.

Zwei weitere Punkte aus § 577 BGB: Stirbt der Mieter, geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die nach § 563 BGB in das Mietverhältnis eintreten (Absatz 4). Und jede zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam (Absatz 5) – im Mietvertrag lässt sich das Recht also nicht abbedingen.

Mitteilung und Frist

Der Verkäufer oder der Käufer muss Ihnen den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Vertrags unverzüglich mitteilen (§ 469 Abs. 1 BGB) – und diese Mitteilung ist nach § 577 Abs. 2 BGB mit einer Unterrichtung über das Vorkaufsrecht zu verbinden.

Ab Empfang dieser Mitteilung läuft die Frist: zwei Monate bei Grundstücken (§ 469 Abs. 2 BGB). Die Ausübung erfolgt durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Verkäufer (§ 577 Abs. 3 BGB) – hier gilt also nicht die allgemeine Formfreiheit des § 464 Abs. 1 BGB, sondern Schriftform. Eine E-Mail genügt nicht.

Zu welchen Bedingungen Sie kaufen

§ 464 Abs. 2 BGB ist eindeutig: Mit der Ausübung kommt der Kauf unter denselben Bestimmungen zustande, die der Verkäufer mit dem Dritten vereinbart hat. Sie treten also exakt in den fremden Vertrag ein – kein Rabatt, aber auch kein Aufschlag, und keine Möglichkeit, einzelne Klauseln nachzuverhandeln.

Deshalb lohnt der genaue Blick in den Kaufvertrag: Gewährleistungsausschluss, Übernahme von Sonderumlagen, Zahlungstermine – all das übernehmen Sie mit.

Rechenbeispiel: Zeit und Geld

Die Mitteilung geht Ihnen am 5. Oktober zu, der vereinbarte Kaufpreis beträgt 320.000,00 Euro:

• Frist für die schriftliche Ausübung: bis 5. Dezember
• Grunderwerbsteuer, angenommen 6,5 Prozent: 20.800,00 Euro
• Notar und Grundbuch, rund 1,5 Prozent: 4.800,00 Euro
• Gesamtaufwand: 345.600,00 Euro
• Davon aus Eigenmitteln zu tragen (Nebenkosten): 25.600,00 Euro

In zwei Monaten müssen also Finanzierungszusage und Eigenkapital stehen. Sprechen Sie deshalb sofort mit der Bank – die vollständige Aufstellung finden Sie unter Nebenkosten beim Hauskauf, die Tragfähigkeitsrechnung unter Wie viel Haus kann ich mir leisten. Ein Maklerhonorar fällt beim Mietervorkauf häufig nicht an, weil der Makler für Sie nicht tätig geworden ist – das hängt aber an der Gestaltung des Kaufvertrags und gehört geprüft.

Wenn der Vermieter Sie übergeht

Unterbleibt die Mitteilung oder wird sie ohne Unterrichtung über das Vorkaufsrecht erteilt, beginnt die Zweimonatsfrist nicht zu laufen. Erfährt der Mieter später vom Verkauf, kann er das Vorkaufsrecht noch ausüben. Ist die Wohnung bereits übereignet und damit nicht mehr zu beschaffen, kommt ein Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter in Betracht – gerichtet auf den entgangenen Vorteil gegenüber dem Verkehrswert.

Wenn Sie nicht kaufen: die Sperrfrist

Verzichten Sie auf das Vorkaufsrecht, schützt Sie § 577a BGB. Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung Wohnungseigentum begründet und veräußert worden, kann sich der Erwerber auf Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen.

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Frist per Rechtsverordnung der Landesregierung auf bis zu zehn Jahre verlängert werden (§ 577a Abs. 2 BGB). Prüfen Sie daher, ob Ihre Gemeinde in einer solchen Verordnung steht – der Unterschied zwischen drei und zehn Jahren ist erheblich.

Absatz 1a erstreckt die Sperrfrist auf den Verkauf an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber, auch wenn die Umwandlung erst danach erfolgt. Damit wird das sogenannte Münchener Modell erfasst. Ausgenommen bleibt, wenn die Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören. Und auch hier gilt: Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam (Absatz 3).

Der Mietvertrag läuft ohnehin weiter

Unabhängig von alledem gilt § 566 BGB: Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung veräußert, tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in das Mietverhältnis ein – „Kauf bricht nicht Miete“. Der neue Eigentümer übernimmt Vertrag, Kaution und Miethöhe unverändert.

Erfüllt er seine Pflichten nicht, haftet der alte Vermieter nach Absatz 2 wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Diese Haftung entfällt aber, wenn der alte Vermieter Ihnen den Eigentumsübergang mitgeteilt hat und Sie nicht zum nächstmöglichen Termin kündigen.

Kurz zusammengefasst

1. Mitteilung genau lesen – ist die Unterrichtung über das Vorkaufsrecht dabei?
2. Datum des Zugangs notieren; ab da laufen zwei Monate.
3. Sofort Finanzierung anfragen, parallel Kaufvertrag und Teilungserklärung prüfen.
4. Ausübung schriftlich gegenüber dem Verkäufer, nachweisbar zustellen.
5. Bei Verzicht: Sperrfrist nach § 577a BGB prüfen – drei oder bis zu zehn Jahre.

Den Ablauf eines Wohnungskaufs insgesamt beschreibt Eigentumswohnung kaufen, die Finanzierung Wohnung finanzieren. Welche Unterlagen der Vermieter im Vorfeld von Ihnen verlangen darf, steht unter Mieterselbstauskunft.