Nebenkosten beim Hauskauf: Alle Posten im Überblick

Warum die Nebenkosten über die Finanzierung entscheiden

Die Kaufnebenkosten liegen je nach Bundesland und Maklersituation bei rund 8 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Entscheidend ist aber nicht die Höhe allein, sondern ein Detail: Banken finanzieren die Nebenkosten in der Regel nicht mit. Sie beleihen die Immobilie, und die Grunderwerbsteuer erhöht deren Wert nicht.

Praktisch heißt das: Die Nebenkosten müssen aus Eigenkapital kommen – zusätzlich zu dem Anteil am Kaufpreis, den Sie ohnehin selbst beisteuern. Wer 400.000 Euro Kaufpreis plant, braucht in Nordrhein-Westfalen mit Makler leicht 60.000 Euro allein für Nebenkosten, bevor überhaupt ein Euro auf den Kaufpreis entfällt.

Die vier Posten im Überblick

Posten	Höhe	Wer zahlt
Grunderwerbsteuer	3,5 bis 6,5 % je nach Bundesland	üblicherweise der Käufer
Notar	zusammen mit dem Grundbuchamt rund 1,5 bis 2 %	Käufer
Grundbuchamt	Eintragung von Eigentum und Grundschuld	Käufer
Maklerprovision	regional unterschiedlich, häufig 3 bis 3,57 % je Seite inklusive Umsatzsteuer	bei Wohnungen und Einfamilienhäusern geteilt

Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und bemessen sich am Geschäftswert – sie sind also nicht verhandelbar. Jeder Notar kostet gleich viel.

Grunderwerbsteuer: alle 16 Bundesländer

Bundesland	Satz	Bundesland	Satz
Baden-Württemberg	5,0 %	Niedersachsen	5,0 %
Bayern	3,5 %	Nordrhein-Westfalen	6,5 %
Berlin	6,0 %	Rheinland-Pfalz	5,0 %
Brandenburg	6,5 %	Saarland	6,5 %
Bremen	5,5 %	Sachsen	5,5 %
Hamburg	5,5 %	Sachsen-Anhalt	5,0 %
Hessen	6,0 %	Schleswig-Holstein	6,5 %
Mecklenburg-Vorpommern	6,0 %	Thüringen	5,0 %

Stand: 21.09.2026. Bremen hat zum 1. Juli 2025 auf 5,5 Prozent angehoben, Thüringen zum 1. Januar 2024 auf 5,0 Prozent gesenkt. Die Länder dürfen ihren Satz selbst festlegen – prüfen Sie ihn vor dem Notartermin.

Zwischen Bayern und Nordrhein-Westfalen liegen drei Prozentpunkte. Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das 12.000 Euro Unterschied, allein wegen der Landesgrenze.

Ein Hebel, den viele übersehen

Die Grunderwerbsteuer fällt nur auf den Grundstücks- und Gebäudeanteil an, nicht auf bewegliches Zubehör. Werden im Kaufvertrag mitverkaufte Gegenstände – Einbauküche, Markise, Sauna, Gartenhaus – gesondert und realistisch ausgewiesen, mindert das die Bemessungsgrundlage.

Zwei Grenzen dabei: Die Werte müssen dem tatsächlichen Zeitwert entsprechen, sonst prüft das Finanzamt. Und finanziert die Bank nur die Immobilie, sinkt mit dem ausgewiesenen Immobilienpreis auch der Darlehensbetrag, den sie stellt. Beides gehört vor den Notartermin, nicht danach.

Maklerprovision: seit 2020 geteilt

Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher gilt ein Teilungsgebot. Lässt sich der Makler von beiden Seiten bezahlen, muss er sich beide Male in gleicher Höhe versprechen lassen (§ 656c Abs. 1 BGB). Vereinbart er mit einer Seite, unentgeltlich tätig zu werden, darf er auch von der anderen nichts verlangen. Ein davon abweichender Maklervertrag ist unwirksam.

Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, darf er höchstens die Hälfte an den Käufer weiterreichen – und der Käufer muss erst zahlen, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich beglichen hat (§ 656d BGB). Der Maklervertrag selbst bedarf der Textform (§ 656a BGB).

Für Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte und Grundstücke ohne Wohnbebauung gilt das Teilungsgebot nicht. Dort ist die Verteilung frei verhandelbar.

Rechenbeispiel: 400.000 Euro Kaufpreis

Posten	Bayern (3,5 %)	Nordrhein-Westfalen (6,5 %)
Grunderwerbsteuer	14.000 €	26.000 €
Notar und Grundbuch (rund 1,5 %)	6.000 €	6.000 €
Maklerprovision Käuferanteil (3,57 %)	14.280 €	14.280 €
Summe	34.280 €	46.280 €
Anteil am Kaufpreis	8,6 %	11,6 %

Eigene Berechnung, gerundet. Ohne Makler sinkt die Summe in beiden Fällen um gut 14.000 Euro.

Was noch dazukommt

• Löschung von Altlasten im Grundbuch: Bestehende Grundschulden des Verkäufers müssen gelöscht werden – das kostet ebenfalls Gebühren.
• Gutachten oder Baugutachter bei Bestandsimmobilien: sinnvoll investiert, aber ein zusätzlicher Posten.
• Finanzierungsnebenkosten: Bereitstellungszinsen, wenn der Abruf sich verzögert, und bei Bauvorhaben Kosten der Grundschuldbestellung.
• Umzug, Renovierung, Küche: gehört nicht zu den Kaufnebenkosten, aber in dieselbe Liquiditätsplanung.

Konsequenz für die Finanzierung

Rechnen Sie in dieser Reihenfolge: erst die Nebenkosten, dann das verbleibende Eigenkapital für den Kaufpreis, dann der Darlehensbedarf. Wer es umgekehrt macht, überschätzt sein Budget systematisch.

Wie viel Kaufpreis daraus insgesamt wird, können Sie mit unserem Baufinanzierungsrechner durchspielen; eine Budgetobergrenze liefert der Ratgeber Wie viel Haus kann ich mir leisten. Grundlagen zu den einzelnen Begriffen stehen im Lexikon unter Kaufnebenkosten, Grunderwerbsteuer und Eigenkapital.

Eine Vollfinanzierung, die auch die Nebenkosten abdeckt, bieten einzelne Banken an – zu spürbar höheren Zinsen und mit strengen Anforderungen an Einkommen und Bonität. Sie ist die Ausnahme, nicht der Normalfall.

Zu den einmaligen Kosten kommt eine dauerhafte: die Grundsteuer. Wie sie sich seit der Reform berechnet und warum fünf Bundesländer eigene Modelle nutzen, steht im Ratgeber Grundsteuer. Und wenn das Eigenkapital für die Nebenkosten nicht reicht, lesen Sie Baufinanzierung ohne Eigenkapital.

Wie sich die einzelnen Schritte zeitlich einordnen – von der Finanzierungszusage über den Notartermin bis zur Schlüsselübergabe –, zeigt der Ratgeber Hauskauf: Der Ablauf in neun Schritten.

Auch beim Erbbaurecht fallen Erwerbsnebenkosten an – Bemessungsgrundlage ist dort der kapitalisierte Erbbauzins.

Beim Neubau vom Bauträger kommt der gesetzliche Ratenplan hinzu – siehe Bauträgervertrag.

Zu den laufenden Kosten kommt die Pflichtversicherung der Bank: Wohngebäudeversicherung.

Sonderumlagen einer Eigentümergemeinschaft sind der am häufigsten übersehene Posten – siehe Teilungserklärung.

Auch beim Vorkaufsrecht des Mieters fallen Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch an.