Mietkauf einer Immobilie: was angerechnet wird und was nicht

Erst wohnen, später kaufen, und die Miete wird angerechnet – der Mietkauf klingt wie der Ausweg für alle, denen Eigenkapital oder Bonität fehlt. Die entscheidende Frage ist aber nicht, ob angerechnet wird, sondern wie viel – und was mit dem Rest passiert.

Zwei Varianten, zwei Risikoprofile

	Echter Mietkauf	Optionsmodell
Konstruktion	Kaufvertrag mit Besitzübergabe und Ratenzahlung	Mietvertrag plus Ankaufsrecht zu einem festgelegten Preis
Bindung des Käufers	verpflichtet zum Erwerb	darf kaufen, muss nicht
Bindung des Verkäufers	verpflichtet zur Übertragung	verpflichtet, wenn die Option gezogen wird
Form	notarielle Beurkundung	notarielle Beurkundung
Eigentumsübergang	erst mit Zahlung der letzten Rate	erst mit Ausübung der Option und Zahlung

Beides braucht den Notar. Ein Vertrag, durch den sich eine Seite verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB). Das gilt auch für ein bindendes Ankaufsrecht. Ein privatschriftlicher „Mietkaufvertrag“ ist unwirksam – geheilt wird er erst mit Auflassung und Eintragung ins Grundbuch (Satz 2).

Und: Eigentümer werden Sie nicht durch Zahlung, sondern durch Auflassung und Eintragung. Die Auflassung ist die bei gleichzeitiger Anwesenheit vor einer zuständigen Stelle zu erklärende Einigung (§ 925 Abs. 1 BGB) – bis dahin wohnen Sie in einer fremden Immobilie.

Gerechnet: 320.000 Euro, fünf Jahre Mietkauf

Monatlich 1.400,00 Euro, davon 500,00 Euro Anrechnung auf den Kaufpreis:

Position	Betrag
Vereinbarter Kaufpreis	320.000,00 Euro
Gezahlt in 60 Monaten	84.000,00 Euro
davon auf den Kaufpreis angerechnet	30.000,00 Euro
davon Nutzungsanteil – wirtschaftlich Miete	54.000,00 Euro, also 900,00 Euro monatlich
Restkaufpreis nach fünf Jahren	290.000,00 Euro

Nach fünf Jahren und 84.000 Euro Zahlungen fehlen 290.000 Euro – und dafür braucht es dann doch ein Bankdarlehen, mit derselben Kreditwürdigkeitsprüfung wie heute. Genau das wird beim Mietkauf oft als gelöst dargestellt und ist es nicht.

Der Vergleich mit dem Sofortkauf fällt dabei weniger eindeutig aus als beim Teilverkauf:

	Mietkauf	Sofortkauf mit Darlehen 3,60 Prozent
Monatliche Belastung	1.400,00 Euro	Zinsanteil im ersten Jahr 960,00 Euro plus Tilgung
Davon verloren	900,00 Euro Nutzungsanteil	960,00 Euro Zinsen, sinkend
Vermögensaufbau	500,00 Euro monatlich, unverzinst	Tilgung plus Wertentwicklung der Immobilie
Eigentum	nach fünf Jahren noch nicht	ab Beurkundung und Eintragung
Wertsteigerung	beim Verkäufer, bis Sie kaufen	bei Ihnen

Der Nutzungsanteil von 900 Euro liegt sogar leicht unter dem Zinsanteil eines Volldarlehens. Der Unterschied liegt nicht in der monatlichen Zahl, sondern in den beiden letzten Zeilen: Sie bauen fünf Jahre lang kein Eigentum auf und profitieren nicht von der Wertentwicklung. Die eigene Variante rechnen Sie im Baufinanzierungsrechner gegen.

Die Risiken, die im Vertrag stehen müssen

• Insolvenz oder Verkauf durch den Verkäufer. Solange Sie nicht im Grundbuch stehen, gehört die Immobilie ihm – und fällt in seine Insolvenzmasse. Ihre Anrechnungsbeträge sind dann eine Insolvenzforderung.
• Belastungen im Grundbuch. Prüfen Sie Abteilung III, bevor Sie zahlen. Eine bestehende Grundschuld bleibt bestehen und wird vollstreckt, wenn der Verkäufer seine Raten nicht zahlt.
• Preis heute fixiert. Fällt der Markt, zahlen Sie in fünf Jahren einen Preis von heute. Steigt er, haben Sie den Vorteil – das ist die eigentliche Wette.
• Instandhaltung. Mietkaufverträge übertragen sie regelmäßig auf den Käufer, obwohl er noch nicht Eigentümer ist. Heizung und Dach zahlen Sie dann für eine fremde Sache.
• Zahlungsverzug. Verbreitet sind Klauseln, nach denen bei Verzug das Ankaufsrecht entfällt und die bisherigen Anrechnungen als Miete verfallen. Lassen Sie sich solche Verfallklauseln vor der Beurkundung zeigen.
• Grunderwerbsteuer. Sie fällt auf den vollen Kaufpreis an, nicht auf den Restbetrag – und sie wird mit dem Erwerbsvorgang fällig, nicht erst am Ende. Rechnen Sie sie und die übrigen Nebenkosten beim Hauskauf ein.

Die eine Absicherung, auf die es ankommt

Lassen Sie eine Vormerkung in das Grundbuch eintragen. Nach § 883 Abs. 1 BGB kann sie zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung eines Rechts an einem Grundstück eingetragen werden – auch zur Sicherung eines künftigen oder bedingten Anspruchs, also auch des Anspruchs aus einem Ankaufsrecht.

Die Wirkung ist erheblich: Jede spätere Verfügung über das Grundstück ist unwirksam, soweit sie Ihren Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde – auch in der Zwangsvollstreckung und auch durch einen Insolvenzverwalter (§ 883 Abs. 2 BGB). Und der Rang Ihres späteren Rechts bestimmt sich nach der Eintragung der Vormerkung (Abs. 3). Ohne Vormerkung ist ein Mietkauf wirtschaftlich eine ungesicherte Vorleistung. Mehr dazu unter Auflassungsvormerkung.

Für wen der Mietkauf passt

• Wenn ein konkretes Hindernis absehbar wegfällt – eine Probezeit endet, eine Erbschaft steht an, ein Bausparvertrag wird zuteilungsreif. Dann überbrückt der Mietkauf eine bekannte Lücke.
• Bei einem Objekt, das Sie ohnehin wollen und das sonst verkauft würde – etwa innerhalb der Familie.
• Nicht als Ersatz für Bonität. Fehlt sie dauerhaft, verschiebt der Mietkauf das Problem nur und kostet fünf Jahre Nutzungsanteil. Prüfen Sie vorher, welche Darlehenshöhe realistisch ist: Haushaltsrechnung.
• Nicht ohne Eigenkapital-Alternative. Oft ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital trotz höherem Zins günstiger, weil die Tilgung sofort beginnt.

Vor der Beurkundung gehören vier Zahlen schriftlich fest: Kaufpreis, Anrechnungsbetrag je Monat, Laufzeit der Bindung und Restkaufpreis am Ende. Fehlt eine davon, ist der Vertrag nicht prüfbar.