Baufinanzierungsrechner
Beispielrechnung ohne Gewähr. Tatsächliche Konditionen hängen von Bonität, Anbieter und Laufzeit ab.
Schritt 1: Tragbare Monatsrate ermitteln
Die zuverlässigste Methode ist eine Haushaltsrechnung: Nettoeinkommen minus Lebenshaltungskosten, Versicherungen, Mobilität, Rücklagen und laufende Kosten der künftigen Immobilie (Nebenkosten, Instandhaltung). Was übrig bleibt, abzüglich eines Puffers, ist die maximale Rate. Als grobe Orientierung gilt in der Praxis, dass die Rate etwa 35 bis 40 % des Nettoeinkommens nicht überschreiten sollte.
Schritt 2: Aus der Rate das Darlehen berechnen
Bei einem Annuitätendarlehen gilt vereinfacht: Darlehen = Jahresrate ÷ (Sollzins + anfängliche Tilgung).
| Monatsrate | Zins 4 % + Tilgung 2 % | Zins 4 % + Tilgung 3 % |
|---|---|---|
| 1.250 € | 250.000 € | ca. 214.000 € |
| 1.500 € | 300.000 € | ca. 257.000 € |
| 1.750 € | 350.000 € | 300.000 € |
| 2.000 € | 400.000 € | ca. 343.000 € |
Schritt 3: Kaufpreis ableiten
Möglicher Kaufpreis ≈ (Darlehen + Eigenkapital) ÷ (1 + Nebenkostenquote). Beispiel: 350.000 € Darlehen plus 60.000 € Eigenkapital bei 10 % Nebenkosten ergeben einen Kaufpreis von rund 372.000 €.
Was oft vergessen wird
- Instandhaltung: Rücklagen für Dach, Heizung, Fenster
- Zinsänderungsrisiko: Rate nach Ende der Zinsbindung kann steigen
- Lebensplanung: Elternzeit, Teilzeit, Ruhestand
- Modernisierungsbedarf bei Bestandsimmobilien
Rechnen Sie Ihr konkretes Vorhaben mit dem Baufinanzierungsrechner oben durch. Aktuelle Zinsen: Bauzinsen aktuell.
Ein Posten entscheidet dabei häufiger über das Budget als der Zinssatz: die Kaufnebenkosten, die Banken in der Regel nicht mitfinanzieren. Welche das im Einzelnen sind und wie stark sie sich zwischen den Bundesländern unterscheiden, steht im Ratgeber Nebenkosten beim Hauskauf.
Reicht das Eigenkapital nicht, bleibt die Vollfinanzierung – möglich, aber mit deutlichem Zinsaufschlag und hoher Restschuld bei der Anschlussfinanzierung. Was das konkret kostet, rechnet der Ratgeber Baufinanzierung ohne Eigenkapital durch.
Steht das Budget, folgt der Ablauf: Finanzierungszusage, Besichtigung, Kaufvertragsentwurf, Notartermin, Abwicklung. Die Reihenfolge und die Fristen beschreibt der Ratgeber Hauskauf: Der Ablauf in neun Schritten.
Anerkannte Eigenleistung verschiebt die Grenze nach oben – die Rechnung dazu steht unter Muskelhypothek.
Wer das Grundstück nicht kaufen will, sollte die Gegenrechnung kennen: Erbbaurecht.
Bei schwankendem Einkommen verschiebt der Sicherheitsabschlag die Grenze deutlich: Baufinanzierung für Selbstständige.
Zulagen und Sonderausgabenabzug erhöhen den Spielraum spürbar – nachzulesen unter Wohn-Riester.
Die Bank rechnet nach festen Posten – nachvollziehen lässt sich das unter Haushaltsrechnung.
Rechnen Sie die Grunderwerbsteuer fest ins Eigenkapital ein – mitfinanzieren lässt sie sich praktisch nicht.
Planen Sie eine Reserve ein: Der Erschließungsbeitrag kann fünfstellig ausfallen.
Häufige Fragen
Wie viel Haus kann ich mir mit 4.000 Euro netto leisten?
Bei einer Rate von 35 % (1.400 €), 4 % Zins und 2 % Tilgung ergibt sich ein Darlehen von rund 280.000 €. Hinzu kommt Ihr Eigenkapital, abzüglich der Kaufnebenkosten. Eine individuelle Haushaltsrechnung ist genauer.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Viele Banken erwarten mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital. Mehr Eigenkapital senkt Darlehen und meist auch den Zins.
Quellen
- § 505b BGB – Kreditwürdigkeitsprüfung bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen – Bundesministerium der Justiz
- Bauzinsen aktuell – Interhyp AG
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