Wohn-Riester: Förderung, Wohnförderkonto und die Steuer am Ende

Wohn-Riester bringt staatliche Zulagen in die eigene Immobilie – und eine Steuerrechnung, die erst Jahrzehnte später kommt. Beides gehört zusammen. Wer nur die Zulagen sieht, rechnet die Förderung zu schön; wer nur das Wohnförderkonto sieht, übersieht, dass es sich für viele trotzdem lohnt.

Zwei Wege in die Immobilie

• Altersvorsorge-Eigenheimbetrag. Sie entnehmen gefördertes Kapital aus einem bestehenden Riester-Vertrag und stecken es in Anschaffung, Herstellung oder die Tilgung eines dafür aufgenommenen Darlehens (§ 92a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Mindestens 3.000 Euro müssen entnommen werden; bei einer Teilentnahme müssen mindestens 3.000 Euro gefördertes Restkapital im Vertrag bleiben.
• Tilgungsförderung. Sie schließen einen zertifizierten Riester-Bausparvertrag oder ein Riester-Darlehen ab. Dann zählen die Tilgungsleistungen als Altersvorsorgebeiträge, und die Zulagen fließen direkt in die Tilgung.

Auch ein Umbau ist förderfähig: mindestens 6.000 Euro innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung oder mindestens 20.000 Euro später, und das Geld muss überwiegend in Barrierereduzierung oder in energetische Maßnahmen nach § 35c EStG fließen (§ 92a Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 EStG). Eine Doppelförderung ist ausgeschlossen – wer die Steuerermäßigung nach § 35a oder § 35c EStG nutzt, bekommt für dieselben Kosten kein Riester-Kapital.

Begünstigt ist nur eine selbst genutzte Wohnung in der EU oder im EWR, die Hauptwohnung oder Mittelpunkt der Lebensinteressen ist. Die vermietete Eigentumswohnung fällt heraus.

Was tatsächlich an Förderung fließt

Position	Betrag pro Jahr
Grundzulage (§ 84 EStG)	175,00 Euro
Kinderzulage, Kind vor 2008 geboren (§ 85 Abs. 1 S. 1 EStG)	185,00 Euro
Kinderzulage, Kind ab 2008 geboren (§ 85 Abs. 1 S. 2 EStG)	300,00 Euro
Berufseinsteigerbonus unter 25 Jahren (§ 84 S. 2 EStG)	einmalig 200,00 Euro
Sonderausgabenabzug inkl. Zulagen (§ 10a Abs. 1 EStG)	bis 2.100,00 Euro

Die volle Zulage gibt es nur gegen den Mindesteigenbeitrag: 4 Prozent der beitragspflichtigen Einnahmen des Vorjahres, höchstens 2.100 Euro, vermindert um die Zulagen, mindestens aber 60 Euro Sockelbetrag (§ 86 EStG). Ein Beispiel mit zwei nach 2007 geborenen Kindern und 45.000 Euro Vorjahresbruttolohn:

• Zulagen: 175,00 Euro + 2 × 300,00 Euro = 775,00 Euro
• 4 Prozent von 45.000 Euro = 1.800,00 Euro
• eigener Beitrag: 1.800,00 − 775,00 = 1.025,00 Euro im Jahr
• Förderquote: 775,00 / 1.800,00 = 43,06 Prozent der gesamten Sparleistung

In diesem Fall tilgt der Staat also fast jeden zweiten Euro mit. Das ist der eigentliche Grund, warum Wohn-Riester für Familien attraktiv bleibt. Wie stark 1.800 Euro jährliche Sondertilgung die Laufzeit verkürzen, zeigt der Baufinanzierungsrechner.

Das Wohnförderkonto – der Haken

Alles, was gefördert in die Immobilie fließt, wird in einem Wohnförderkonto erfasst: der Eigenheimbetrag, die geförderten Tilgungsleistungen und die darauf gewährten Zulagen (§ 92a Abs. 2 Satz 1 EStG). Das Konto ist ein reines Merkposten-Konto; es liegt dort kein Geld. Aber es wächst: Nach Ablauf jedes Beitragsjahres wird der Gesamtbetrag um 2 Prozent erhöht (§ 92a Abs. 2 Satz 3 EStG), letztmals im Jahr des Beginns der Auszahlungsphase.

Was daraus wird, zeigt eine Entnahme von 40.000 Euro im Alter von 42 Jahren bei Auszahlungsbeginn mit 67:

Position	Wert
Altersvorsorge-Eigenheimbetrag	40.000,00 Euro
Laufzeit bis zum Beginn der Auszahlungsphase	25 Jahre
Aufzinsung 1,02 hoch 25	1,640606
Stand des Wohnförderkontos mit 67	65.624,24 Euro

Sie können das Konto jederzeit durch Einzahlungen auf einen Riester-Vertrag vermindern (§ 92a Abs. 2 Satz 4 Nr. 1 EStG). Wer das tut, bremst die 2-Prozent-Aufzinsung – und senkt die spätere Steuerlast.

Die Steuer im Alter: verteilt oder auf einen Schlag

Das Wohnförderkonto wird nachgelagert besteuert. Sie haben die Wahl:

• Verteilte Besteuerung. Der Stand bei Beginn der Auszahlungsphase wird durch die Jahre bis zur Vollendung des 85. Lebensjahres geteilt; dieser Verminderungsbetrag ist Jahr für Jahr als sonstige Einkünfte zu versteuern (§ 92a Abs. 2 Satz 5 EStG, § 22 Nr. 5 Satz 4 EStG). Bei Beginn mit 67 sind das 18 Jahre.
• Einmalbesteuerung. Sie verlangen in der Auszahlungsphase die Auflösung des Kontos. Der Auflösungsbetrag wird dann nur zu 70 Prozent als Leistung erfasst (§ 22 Nr. 5 Satz 5 EStG) – 30 Prozent bleiben steuerfrei.

	Verteilt über 18 Jahre	Einmal mit 30-Prozent-Abschlag
Steuerpflichtiger Betrag	3.645,79 Euro pro Jahr	45.936,97 Euro einmalig
Summe der Bemessungsgrundlage	65.624,24 Euro	45.936,97 Euro
Steuer bei angenommenen 30 Prozent	1.093,74 Euro pro Jahr, zusammen 19.687,27 Euro	13.781,09 Euro
Differenz	5.906,18 Euro zugunsten der Einmalbesteuerung

Diese Rechnung unterstellt in beiden Fällen denselben Grenzsteuersatz. In der Praxis ist das selten so: 45.936,97 Euro in einem einzigen Jahr treiben den Grenzsteuersatz nach oben, während 3.645,79 Euro jährlich oft im unteren Progressionsbereich bleiben. Der Abschlag von 30 Prozent kann dadurch ganz oder teilweise aufgezehrt werden. Rechnen Sie beide Varianten mit Ihrem voraussichtlichen Rentenbezug durch, bevor Sie sich entscheiden – umkehrbar ist die Auflösung nicht.

Stirbt der Zulageberechtigte, wird der Auflösungsbetrag ihm noch zugerechnet (§ 92a Abs. 3 Satz 6 EStG). Die Steuer trifft dann die Erben.

Auszug, Verkauf, Scheidung

Die Förderung hängt an der Selbstnutzung. Geben Sie sie nicht nur vorübergehend auf – dazu zählt auch der Verkauf –, müssen Sie das anzeigen; das Wohnförderkonto wird aufgelöst und der gesamte Betrag im Jahr der Aufgabe versteuert (§ 92a Abs. 3 Sätze 1 bis 5 EStG). Das vermeiden Sie durch

• Reinvestition: Sie verwenden den noch nicht zurückgeführten Betrag innerhalb von zwei Jahren vor und fünf Jahren nach dem Jahr der letzten Selbstnutzung für eine neue begünstigte Wohnung (§ 92a Abs. 3 Satz 9 Nr. 1 EStG), oder
• Einzahlung: Sie zahlen einen entsprechenden Betrag auf einen Riester-Vertrag ein (§ 92a Abs. 3 Satz 9 Nr. 2 EStG).

Bei einer Scheidung geht das Wohnförderkonto anteilig auf den Ehegatten über, der den Eigentumsanteil erhält – mit allen Rechten und Pflichten, gerechnet nach dessen Lebensalter (§ 92a Abs. 2a EStG). Dasselbe gilt für den hinterbliebenen Ehegatten. Wer das Konto vorher durch Einzahlungen abgebaut hat, reduziert damit auch den Betrag, der im Trennungsfall übergeht.

Für wen sich Wohn-Riester rechnet

• Familien mit Kindern ab Jahrgang 2008. Zwei Kinderzulagen von je 300 Euro plus Grundzulage ergeben 775 Euro jährlich – das ist der größte Hebel, und er kommt sofort in der Tilgung an.
• Wer lange in der Immobilie bleibt. Jeder Auszug ohne Reinvestition löst die Besteuerung des gesamten Wohnförderkontos aus.
• Wer im Alter einen niedrigeren Steuersatz hat als heute. Genau darauf zielt die nachgelagerte Besteuerung.

Weniger geeignet ist Wohn-Riester für Singles mit hohem Einkommen und absehbar hoher Rente, für alle, die mit einem Umzug ins Ausland außerhalb der EU rechnen, und für kurze Haltedauern. Die reine Tilgungswirkung einer Sondertilgung ohne Förderung ist dann planbarer – dazu Sondertilgung.

Und unabhängig von der Variante gilt: Die 2-Prozent-Aufzinsung läuft bis zum Beginn der Auszahlungsphase weiter, auch wenn das Darlehen längst getilgt ist. Wer das Konto früh durch Einzahlungen zurückführt, zahlt am Ende spürbar weniger Steuer.

Wer Kapital aus der Immobilie ziehen will, prüft auch den Immobilien-Teilverkauf – und seine Kosten.

Eine Alternative über den Arbeitgeber ist die betriebliche Altersvorsorge – mit 15 Prozent Pflichtzuschuss.