Immobilien-Teilverkauf: wie das Nutzungsentgelt die Rechnung dreht

Das Versprechen klingt gut: Sie verkaufen einen Teil Ihrer Immobilie, bekommen Geld und bleiben wohnen. Was dabei leicht untergeht, ist die zweite Hälfte des Geschäfts – das monatliche Nutzungsentgelt und die Entgelte beim späteren Verkauf. Zusammen machen sie aus dem Teilverkauf oft das teuerste von mehreren möglichen Modellen.

Wie das Modell funktioniert

Ein Anbieter erwirbt einen Miteigentumsanteil an Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung und zahlt den Kaufpreis für diesen Anteil aus. Sie bleiben Eigentümer des Rests und behalten das Wohnrecht – abgesichert durch ein lebenslanges Nießbrauchrecht im Grundbuch. Rechtlich ist das die Belastung einer Sache in der Weise, dass der Berechtigte die Nutzungen ziehen darf (§ 1030 Abs. 1 BGB).

Für die Nutzung des verkauften Anteils zahlen Sie dem Anbieter ein monatliches Entgelt. Ökonomisch ist das ein Zins – nur heißt es nicht so, und deshalb greifen die Schutzvorschriften des Verbraucherdarlehensrechts nicht ohne Weiteres.

Die vier Kostenblöcke

Block	Was dahintersteht
Nutzungsentgelt	monatlich, bezogen auf den Auszahlungsbetrag; nach Angaben der Verbraucherzentrale rund 5 Prozent im Jahr, oft für zehn Jahre festgeschrieben
Durchführungs- oder Serviceentgelt	fällig beim späteren Gesamtverkauf, meist rund 3,3 Prozent des gesamten Verkaufspreises
Mindesterlös	manche Anbieter sichern sich für ihren Anteil einen garantierten Mindestbetrag, etwa 117 Prozent des eigenen Anteils
Instandhaltung und Verkaufskosten	tragen Sie je nach Vertrag allein – auch für den Anteil, der dem Anbieter gehört

Der dritte Block ist der unauffälligste und oft der teuerste: Ein Mindesterlös verlagert das Wertrisiko vollständig auf Sie. Fällt der Immobilienwert, bekommt der Anbieter trotzdem seinen garantierten Betrag – aus Ihrem Anteil.

Gerechnet: 500.000 Euro Immobilie, 20 Prozent verkauft

Position	Betrag
Verkehrswert der Immobilie	500.000,00 Euro
Verkaufter Anteil 20 Prozent, Auszahlung	100.000,00 Euro
Nutzungsentgelt 4,99 Prozent im Jahr	4.990,00 Euro, also 415,83 Euro monatlich
Nutzungsentgelt über zehn Jahre	49.900,00 Euro
Durchführungsentgelt 3,3 Prozent vom Gesamtverkaufspreis	16.500,00 Euro
Gesamtbelastung nach zehn Jahren	66.400,00 Euro
Mindesterlös des Anbieters, 117 Prozent seines Anteils	117.000,00 Euro – 17.000,00 Euro mehr als eingezahlt

66.400 Euro Entgelte für 100.000 Euro ausgezahltes Kapital – und am Ende ist der Anteil weg. Getilgt wurde nichts: Der Anbieter behält seine 20 Prozent und partizipiert an der Wertsteigerung.

Der Vergleich, der fehlt

Die Verbraucherzentrale nennt für Januar 2026 Bankdarlehen ab rund 3,3 Prozent im Jahr. Dieselben 100.000 Euro als Darlehen:

	Teilverkauf	Bankdarlehen 3,3 Prozent
Monatliche Belastung (nur Entgelt bzw. Zins)	415,83 Euro	275,00 Euro
Über zehn Jahre	49.900,00 Euro	33.000,00 Euro
Entgelt beim Verkauf	16.500,00 Euro	0,00 Euro
Summe	66.400,00 Euro	33.000,00 Euro
Wertsteigerung auf 20 Prozent der Immobilie	beim Anbieter	bei Ihnen

Mehrkosten des Teilverkaufs: 33.400,00 Euro – und das ohne die Wertsteigerung, die Sie zusätzlich abgeben. Welche Rate ein Darlehen über diese Summe erzeugt, zeigt der Baufinanzierungsrechner.

Der Einwand der Anbieter ist nicht ganz falsch: Ein Darlehen will getilgt werden, und Banken vergeben an ältere Antragsteller ohne laufendes Einkommen nicht beliebig. Genau das ist der Punkt, an dem man die Alternativen durchrechnen muss – nicht den Teilverkauf gegen nichts.

Die Risiken, die im Vertrag stehen

• Instandhaltung allein. Dach, Heizung und Fassade zahlen Sie – der Wertgewinn kommt anteilig dem Anbieter zugute.
• Zahlungsausfall. Bleibt das Nutzungsentgelt aus, drohen Räumung und Zwangsversteigerung. Das Nießbrauchrecht schützt nicht gegen den eigenen Vertragsbruch.
• Keine Standardisierung. Die Verträge unterscheiden sich stark; eine aufsichtsrechtliche Produktregulierung wie bei Darlehen fehlt.
• Umgehung von Verbraucherschutz. Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass die Konstruktion Schutzvorschriften des Darlehensrechts umgehen könnte; einzelne Notare haben die Beurkundung abgelehnt.
• Irreführende Werbung. Das Landgericht Hamburg hat dies bei einem Anbieter festgestellt.
• Erben erben das Modell mit. Nach Ihrem Tod stehen die Erben vor der Wahl, den Anteil zurückzukaufen oder die gesamte Immobilie zu verkaufen – mit dem Durchführungsentgelt im Gepäck.

Welche Wege es sonst gibt

Weg	Dafür	Dagegen
Bankdarlehen, auch mit niedriger Tilgung	deutlich günstiger, Wertsteigerung bleibt bei Ihnen	Bonität und Alter sind Hürden
Modernisierungs- oder Förderkredit	zweckgebunden, günstige Zinsen	nur für bestimmte Maßnahmen
Verkauf gegen Leibrente oder Nießbrauchvorbehalt	kein Instandhaltungsrisiko, lebenslange Zahlung	Immobilie ist endgültig weg, Erben gehen leer aus
Umkehrhypothek	keine laufende Belastung	teuer, geringe Auszahlung
Verkauf und Miete oder kleinere Wohnung	klarer Schnitt, volle Wertrealisierung	Umzug, Mietsteigerungsrisiko

Vor der Unterschrift gehören drei Zahlen schriftlich vorgelegt: der Prozentsatz des Nutzungsentgelts samt Festschreibungsdauer, die Höhe des Durchführungsentgelts bezogen auf den Gesamtverkaufspreis, und ein etwaiger Mindesterlös. Lassen Sie den Entwurf prüfen, bevor Sie zum Notar gehen.

Wie sich eine Immobilie im Alter sonst in Liquidität verwandeln lässt, behandelt Immobilie verkaufen trotz Finanzierung; zum Nießbrauch im Einzelnen Nießbrauch.

Ein anderes Modell mit ähnlicher Logik ist der Mietkauf einer Immobilie.