Erbbaurecht: Was der Erbbauzins wirklich kostet

Ein Haus bauen, ohne das Grundstück zu kaufen: Das Erbbaurecht senkt den Kapitalbedarf am Anfang erheblich. Dafür zahlt man jahrzehntelang Erbbauzins – und muss Vertragsklauseln lesen, die in keinem normalen Kaufvertrag vorkommen.

Was das Erbbaurecht ist

Ein Grundstück kann so belastet werden, dass dem Begünstigten das veräußerliche und vererbliche Recht zusteht, auf oder unter der Oberfläche ein Bauwerk zu haben (§ 1 Absatz 1 ErbbauRG). Das Erbbaurecht ist damit grundstücksgleich: Es bekommt ein eigenes Grundbuchblatt, kann verkauft, vererbt und beliehen werden. Eigentümer des Grundstücks bleibt jemand anderes – häufig eine Kommune, eine Kirche oder eine Stiftung.

Üblich sind Laufzeiten zwischen 60 und 99 Jahren. Danach fällt das Bauwerk an den Grundstückseigentümer, sofern der Vertrag nicht verlängert wird.

Der Erbbauzins im Vergleich

Der Erbbauzins liegt meist zwischen 3 und 5 Prozent des Grundstückswerts pro Jahr. Bei einem Grundstück im Wert von 200.000 Euro und 4 Prozent sind das 8.000 Euro jährlich oder 666,67 Euro im Monat.

Erbbaurecht gegen Grundstückskauf, Grundstückswert 200.000 Euro

	Erbbaurecht (4 %)	Kauf, finanziert (3,8 % Zins, 2 % Tilgung)
Monatliche Belastung	666,67 €	966,67 €
davon reine Zinskosten	666,67 €	633,33 €
Vermögensaufbau	keiner	333,33 € Tilgung im ersten Monat
Eigenkapitalbedarf	nur für das Gebäude	auch für das Grundstück

Der entscheidende Punkt steht in der zweiten Zeile: Der Erbbauzins von 4 Prozent kostet mehr als der reine Zinsanteil einer Finanzierung zu 3,8 Prozent – und bleibt dauerhaft bestehen, während die Zinskosten beim Kauf mit jeder Rate sinken. Das Erbbaurecht ist also keine billigere, sondern eine anders verteilte Finanzierung: geringerer Kapitalbedarf am Anfang, dafür eine Zahlung ohne Ende.

Was im Vertrag steht – und warum das wichtig ist

Zum Inhalt des Erbbaurechts können die Beteiligten Vereinbarungen treffen über Errichtung, Instandhaltung und Verwendung des Bauwerks, seine Versicherung und den Wiederaufbau nach Zerstörung, die Tragung der Lasten und Abgaben, Vertragsstrafen – und über den Heimfall (§ 2 ErbbauRG).

Der Heimfall ist die Verpflichtung, das Erbbaurecht beim Eintreten bestimmter Voraussetzungen auf den Grundstückseigentümer zu übertragen. Typische Auslöser sind mehrjähriger Zahlungsverzug beim Erbbauzins, Insolvenz oder eine vertragswidrige Nutzung. Macht der Eigentümer davon Gebrauch, muss er eine angemessene Vergütung für das Erbbaurecht zahlen; über deren Höhe kann der Vertrag jedoch eigene Regelungen enthalten (§ 32 ErbbauRG).

Ebenso bedeutsam sind Zustimmungsvorbehalte: Viele Verträge machen Verkauf, Umbau oder Vermietung von der Zustimmung des Grundstückseigentümers abhängig. Das ist zulässig, schränkt aber die Verwertbarkeit spürbar ein – und Banken bewerten das bei der Beleihung.

Erhöhung des Erbbauzinses: die Grenze bei Wohnnutzung

Dient das Bauwerk Wohnzwecken, begründet eine Anpassungsklausel einen Anspruch auf Erhöhung nur, soweit diese unter Berücksichtigung aller Umstände nicht unbillig ist (§ 9a Absatz 1 ErbbauRG). Als unbillig gilt eine Erhöhung regelmäßig, soweit sie über die seit Vertragsschluss eingetretene Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hinausgeht. Änderungen der Grundstückswertverhältnisse bleiben dabei grundsätzlich außer Betracht.

Praktisch heißt das: Der Erbbauzins darf an die allgemeine Preisentwicklung angepasst werden – nicht aber an den explodierten Bodenrichtwert. Wer eine Erhöhungsforderung bekommt, die sich auf gestiegene Grundstückspreise stützt, sollte sie prüfen lassen.

Was am Ende der Laufzeit passiert

Erlischt das Erbbaurecht durch Zeitablauf, hat der Grundstückseigentümer dem Erbbauberechtigten eine Entschädigung für das Bauwerk zu leisten (§ 27 Absatz 1 ErbbauRG). Höhe, Zahlungsweise und sogar der vollständige Ausschluss können allerdings im Vertrag geregelt werden – genau hier lohnt das genaue Lesen.

Eine Ausnahme ist zwingend: Ist das Erbbaurecht zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Bevölkerungskreise bestellt, muss die Entschädigung mindestens zwei Drittel des gemeinen Werts betragen, den das Bauwerk bei Ablauf hat; auf eine abweichende Vereinbarung kann sich der Eigentümer nicht berufen (§ 27 Absatz 2 ErbbauRG).

In der Praxis liegen übliche Entschädigungsregelungen bei zwei Dritteln des Verkehrswerts. Wer einen Vertrag mit deutlich niedrigerer oder ausgeschlossener Entschädigung unterschreibt, verschenkt am Ende den Gebäudewert.

Finanzierung: worauf Banken achten

• Restlaufzeit. Sie sollte die Darlehenslaufzeit deutlich überschreiten. Bei weniger als etwa 40 Jahren Restlaufzeit wird die Finanzierung spürbar schwieriger und teurer.
• Rang im Grundbuch. Der Erbbauzins wird als Reallast eingetragen. Banken verlangen für ihre Grundschuld meist einen guten Rang oder eine Stillhalteerklärung des Grundstückseigentümers.
• Beleihungswert. Der Beleihungswert fällt niedriger aus als bei Volleigentum, weil der Grundstücksanteil fehlt – der Eigenkapitalbedarf sinkt also weniger stark, als der Kaufpreis vermuten lässt.
• Zustimmungsklauseln. Je enger sie gefasst sind, desto zurückhaltender die Bank.

Für wen sich das Erbbaurecht rechnet

Es passt, wenn der Kapitalbedarf am Anfang das Hauptproblem ist, der Erbbauzins deutlich unter dem marktüblichen Finanzierungszins liegt, die Restlaufzeit lang ist und der Vertrag eine Entschädigung von mindestens zwei Dritteln vorsieht. Es passt nicht, wenn Vermögensaufbau das Ziel ist – denn Eigentum am Grundstück entsteht nie.

Vor der Entscheidung lohnt der Vergleich mit dem klassischen Weg: Wie viel Haus kann ich mir leisten und der Baufinanzierungsrechner liefern die Gegenrechnung, der Ratgeber Nebenkosten beim Hauskauf die Erwerbsnebenkosten – die übrigens auch beim Erbbaurecht anfallen.

Beim Bauträgerkauf auf Erbbaurechtsbasis beträgt die erste Rate nur 20 Prozent – die Einzelheiten stehen unter Bauträgervertrag.