Grunderwerbsteuer: Worauf sie anfällt – und worauf nicht

Die Grunderwerbsteuer ist der größte Einzelposten unter den Kaufnebenkosten – und der einzige, bei dem sich mit ein paar Zeilen im Kaufvertrag noch etwas bewegen lässt. Wichtig ist, zu wissen, worauf sie erhoben wird und worauf eben nicht.

Wie hoch sie ist – und warum das vom Bundesland abhängt

§ 11 Abs. 1 GrEStG nennt einen Satz von 3,5 Prozent. Das ist aber nur der Ausgangswert: Seit 2006 dürfen die Länder nach Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG den Steuersatz selbst bestimmen. Die Spanne reicht heute von 3,5 Prozent bis 6,5 Prozent. Den für Sie geltenden Satz nennt Ihnen das Finanzministerium Ihres Bundeslandes; er steht außerdem in der Berechnung des Notars.

Was das ausmacht, zeigt ein Kaufpreis von 420.000 Euro:

Steuersatz	Grunderwerbsteuer
3,5 %	14.700,00 €
5,0 %	21.000,00 €
6,5 %	27.300,00 €

Die Steuer wird nach § 11 Abs. 2 GrEStG auf volle Euro abgerundet.

Bemessungsgrundlage: der Wert der Gegenleistung

Nach § 8 Abs. 1 GrEStG bemisst sich die Steuer nach dem Wert der Gegenleistung. Beim Kauf ist das nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen. Dazu gehören also auch übernommene Verbindlichkeiten oder ein dem Verkäufer eingeräumtes Wohnrecht.

Nur wenn es keine Gegenleistung gibt oder sie nicht zu ermitteln ist, wird nach § 8 Abs. 2 GrEStG auf den Grundbesitzwert abgestellt.

Der eine Hebel: bewegliches Inventar

Grundstücke im Sinne des Gesetzes sind Grundstücke im Sinne des bürgerlichen Rechts (§ 2 Abs. 1 GrEStG). Was nicht wesentlicher Bestandteil des Grundstücks ist, gehört nicht zur Bemessungsgrundlage. Praktisch sind das:

• Einbauküche, sofern sie nicht maßgefertigt und fest verbaut ist,
• freistehende Möbel, Markisen, Gartengeräte, Gartenhäuschen ohne feste Verbindung,
• Sauna, Kaminöfen, Lampen, Rollos, Waschmaschine und Trockner,
• bei vermieteten Objekten auch die Einrichtung möblierter Wohnungen.

Werden 15.000 Euro davon im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen, sinkt die Bemessungsgrundlage auf 405.000 Euro:

Steuersatz	ohne Ausweis	mit 15.000 € Inventar	Ersparnis
3,5 %	14.700,00 €	14.175,00 €	525,00 €
5,0 %	21.000,00 €	20.250,00 €	750,00 €
6,5 %	27.300,00 €	26.325,00 €	975,00 €

Zwei Bedingungen müssen erfüllt sein: Die Gegenstände müssen einzeln aufgelistet sein, und die angesetzten Werte müssen dem Zeitwert entsprechen. Eine zehn Jahre alte Küche mit 15.000 Euro zu bewerten, fällt beim Finanzamt auf; es fordert dann Belege an und kürzt. Legen Sie Kaufbelege oder eine nachvollziehbare Wertermittlung bei.

Ein zweiter Haken: Die Bank finanziert in der Regel nur den Grundstücksteil. Wird viel Inventar ausgewiesen, sinkt der beleihungsfähige Betrag – bei knappem Eigenkapital kann das teurer werden als die gesparte Steuer.

Was nicht hilft: die Erhaltungsrücklage

Lange galt es als sicherer Kniff, beim Kauf einer Eigentumswohnung die anteilige Instandhaltungsrücklage herauszurechnen. Damit ist es vorbei. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 16. September 2020 – II R 49/17 entschieden, dass der vereinbarte Kaufpreis nicht um die anteilige Instandhaltungsrücklage zu mindern ist. Begründung: Die Rücklage gehört zum Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und geht beim Eigentümerwechsel gar nicht auf den Erwerber über. Eine abweichende Vereinbarung der Parteien ändert daran nichts. Mehr zur Rücklage selbst steht unter Erhaltungsrücklage.

Wer zahlt, wann es fällig wird

Steuerschuldner sind nach § 13 Nr. 1 GrEStG beide Vertragsteile. In der Praxis übernimmt der Käufer die Steuer vertraglich – zahlt er nicht, kann sich das Finanzamt aber an den Verkäufer halten.

Der Ablauf ist festgelegt:

1. Der Notar zeigt den Kaufvertrag dem Finanzamt an (§ 18 Abs. 1 GrEStG).
2. Das Finanzamt erlässt den Grunderwerbsteuerbescheid.
3. Die Steuer wird einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig (§ 15 GrEStG).
4. Nach Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung.
5. Erst mit dieser Bescheinigung darf der Erwerber ins Grundbuch eingetragen werden (§ 22 Abs. 1 GrEStG).

Deshalb muss die Grunderwerbsteuer als Erstes bezahlt werden – sie lässt sich nicht mitfinanzieren und nicht aufschieben. Planen Sie sie fest in Ihr Eigenkapital ein; was sonst noch dazukommt, steht unter Nebenkosten beim Hauskauf, und welche Finanzierung daraus folgt, rechnet der Baufinanzierungsrechner durch.

Wann gar keine Steuer anfällt

§ 3 GrEStG nimmt eine Reihe von Erwerben aus:

• Bagatellgrenze: Gegenleistung bis 2.500 Euro (§ 3 Nr. 1).
• Erbschaft und Schenkung (§ 3 Nr. 2) – bei Schenkungen unter Auflage allerdings nur, soweit keine schenkungsteuerlich abziehbare Auflage vorliegt.
• Erbauseinandersetzung unter Miterben (§ 3 Nr. 3).
• Ehegatten und Lebenspartner (§ 3 Nr. 4), auch der frühere Partner im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach Scheidung (§ 3 Nr. 5).
• Verwandte in gerader Linie – Eltern, Kinder, Enkel; Stiefkinder und die jeweiligen Ehegatten stehen ihnen gleich (§ 3 Nr. 6).

Nicht befreit sind dagegen Geschwister, Nichten und Neffen. Wer innerhalb der Familie überträgt, findet die weiteren Fristen unter Immobilie überschreiben.

Wenn der Kauf platzt

§ 16 GrEStG hilft, wenn der Erwerbsvorgang rückgängig gemacht wird, bevor das Eigentum übergegangen ist: Auf Antrag wird die Steuer nicht festgesetzt oder der Bescheid aufgehoben, wenn die Rückabwicklung durch Vereinbarung, durch Ausübung eines vorbehaltenen Rücktrittsrechts oder eines Wiederkaufsrechts innerhalb von zwei Jahren seit Entstehung der Steuer erfolgt – oder wenn die Vertragsbedingungen nicht erfüllt werden und deshalb ein Rechtsanspruch auf Rückabwicklung besteht. Dasselbe gilt nach Abs. 2 für den Rückerwerb durch den Veräußerer. Der Antrag ist dabei kein Formalismus, sondern Voraussetzung – das Finanzamt wird nicht von allein tätig.

Kurz zusammengefasst

• § 11 GrEStG nennt 3,5 Prozent; die Länder dürfen abweichen, die Spanne reicht bis 6,5 Prozent.
• Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung, nicht der Verkehrswert (§§ 8, 9 GrEStG).
• Gesondert ausgewiesenes bewegliches Inventar mindert sie – einzeln auflisten und mit Zeitwerten belegen.
• Die Instandhaltungsrücklage mindert sie nicht (BFH 16.09.2020 – II R 49/17).
• Ohne gezahlte Steuer keine Unbedenklichkeitsbescheinigung und damit kein Grundbucheintrag (§ 22 GrEStG).
• Platzt der Kauf, hilft § 16 GrEStG – aber nur auf Antrag und regelmäßig nur binnen zwei Jahren.

Anders als die Grunderwerbsteuer kommt der Erschließungsbeitrag oft erst Jahre nach dem Einzug.