Immobilie überschreiben: Die drei Zehnjahresfristen, die darüber entscheiden

„Wir überschreiben das Haus zu Lebzeiten, dann ist das erledigt.“ So einfach ist es selten. Eine Übertragung löst drei voneinander unabhängige Uhren aus – eine steuerliche, eine erbrechtliche und eine sozialrechtliche – und jede läuft nach eigenen Regeln.

Form: ohne Notar geht nichts

Nach § 311b Abs. 1 BGB bedarf jeder Vertrag über die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück der notariellen Beurkundung. Zusätzlich verlangt § 518 Abs. 1 BGB die Beurkundung des Schenkungsversprechens. Beide Mängel heilen zwar mit der Eintragung im Grundbuch, doch bis dahin ist nichts verbindlich. Handschriftliche Abreden über Wohnrecht, Pflege oder Gleichstellungsgelder sind unwirksam, wenn sie nicht mit beurkundet werden.

Uhr 1: Die Schenkungsteuer und die Zehnjahresfrist

Maßgeblich ist der Grundbesitzwert nach den §§ 176 ff. BewG, nicht der Kaufpreis von damals. Davon gehen die Freibeträge des § 16 Abs. 1 ErbStG ab:

Empfänger	Freibetrag	Steuerklasse
Ehegatte, Lebenspartner	500.000 €	I
Kind, Stiefkind	400.000 €	I
Enkel	200.000 €	I
Eltern, Großeltern bei Schenkung	20.000 €	II
Geschwister, Nichten, Neffen	20.000 €	II
alle übrigen	20.000 €	III

Die Freibeträge leben nach zehn Jahren wieder auf: § 14 ErbStG rechnet nur Erwerbe von derselben Person innerhalb der letzten zehn Jahre zusammen. Achtung bei Eltern und Großeltern: Die 100.000 Euro des § 16 Abs. 1 Nr. 4 ErbStG gelten für sie nur beim Erwerb von Todes wegen; bei einer Schenkung zu Lebzeiten fallen sie in die Steuerklasse II mit 20.000 Euro. Der Steuersatz der Steuerklasse I liegt nach § 19 Abs. 1 ErbStG bei 7 Prozent bis 75.000 Euro, 11 Prozent bis 300.000 Euro, 15 Prozent bis 600.000 Euro und 19 Prozent bis 6 Mio. Euro.

Rechenbeispiel

Eine Mutter überträgt ihrer Tochter ein Haus mit einem Grundbesitzwert von 600.000 Euro.

• Ohne Gestaltung: 600.000 € − 400.000 € = 200.000 € steuerpflichtiger Erwerb → 11 % = 22.000 € Schenkungsteuer.
• Auf zwei Kinder verteilt: je 300.000 € – beide unter dem Freibetrag, keine Steuer.
• Mit vorbehaltenem Nießbrauch (angenommener Kapitalwert 250.000 €): Bemessungsgrundlage 350.000 €, ebenfalls unter dem Freibetrag – keine Steuer.

Zwei Sonderregeln lohnen die Prüfung: Vermietete Wohnimmobilien werden nach § 13d Abs. 1 ErbStG nur mit 90 Prozent ihres Werts angesetzt. Und das Familienheim zwischen Ehegatten ist nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG zu Lebzeiten vollständig steuerfrei – ohne Wertgrenze und ohne Behaltefrist, solange darin eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird.

Uhr 2: Der Pflichtteil – und warum sie beim Nießbrauch stillsteht

§ 2325 Abs. 1 BGB gibt dem Pflichtteilsberechtigten einen Ergänzungsanspruch: Der verschenkte Gegenstand wird dem Nachlass hinzugerechnet. Abs. 3 lässt die Schenkung aber abschmelzen – im ersten Jahr vor dem Erbfall zu 100 Prozent, danach pro Jahr um ein Zehntel weniger, nach zehn Jahren gar nicht mehr.

Jahre zwischen Schenkung und Erbfall	berücksichtigt	bei 600.000 €
im 1. Jahr	100 %	600.000 €
im 3. Jahr	80 %	480.000 €
im 5. Jahr	60 %	360.000 €
im 8. Jahr	30 %	180.000 €
im 10. Jahr	10 %	60.000 €
nach 10 Jahren	0 %	0 €

Beispiel: Ein Vater hat zwei Kinder und überträgt das Haus (600.000 Euro) drei Jahre vor seinem Tod auf Kind A. Weiteres Vermögen ist nicht vorhanden. Die Pflichtteilsquote von Kind B beträgt ein Viertel. Angerechnet werden 80 Prozent, also 480.000 Euro → Pflichtteilsergänzungsanspruch 120.000 Euro. Kind A muss zahlen, obwohl es nur ein Haus und kein Geld erhalten hat.

Zwei Details entscheiden oft den Streit:

• Niedrigstwertprinzip (§ 2325 Abs. 2 BGB): Angesetzt wird der Wert zum Erbfall – aber höchstens der Wert zum Zeitpunkt der Schenkung, falls dieser geringer war. Gestiegene Immobilienpreise schlagen also voll durch, gefallene nicht.
• Ehegatten (§ 2325 Abs. 3 Satz 3 BGB): Bei einer Schenkung an den Ehegatten beginnt die Frist nicht vor Auflösung der Ehe – bei der Übertragung unter Eheleuten schmilzt also gar nichts ab.

Und der größte Irrtum überhaupt: Wer sich den Nießbrauch vorbehält, um Steuern zu sparen, verhindert damit den Beginn der Zehnjahresfrist. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine Schenkung erst dann „geleistet“, wenn der Schenker den Genuss des Gegenstands tatsächlich entbehren muss (BGH, Urteil vom 27.04.1994 – IV ZR 132/93, BGHZ 125, 395). Steuerlich gewinnen, erbrechtlich verlieren – das ist der klassische Zielkonflikt.

Uhr 3: Der Sozialhilferegress

Wird der Schenker pflegebedürftig und reicht sein Einkommen nicht, greift § 528 Abs. 1 BGB: Er kann vom Beschenkten die Herausgabe des Geschenks nach Bereicherungsrecht fordern, soweit er außerstande ist, seinen angemessenen Unterhalt zu bestreiten. Der Beschenkte kann die Herausgabe durch Zahlung des für den Unterhalt erforderlichen Betrags abwenden – in der Praxis also eine monatliche Zahlung statt Rückübertragung.

Ausgeschlossen ist der Anspruch nach § 529 Abs. 1 BGB, wenn seit der Leistung des geschenkten Gegenstands zehn Jahre verstrichen sind oder der Schenker seine Bedürftigkeit vorsätzlich oder grob fahrlässig herbeigeführt hat.

Wichtig: Dieser Anspruch bleibt nicht in der Familie. Der Sozialhilfeträger kann ihn nach § 93 SGB XII durch schriftliche Anzeige auf sich überleiten und dann selbst gegen den Beschenkten vorgehen.

Grunderwerbsteuer und Spekulationsfrist

Grunderwerbsteuer: Schenkungen unter Lebenden sind nach § 3 Nr. 2 GrEStG von der Besteuerung ausgenommen – allerdings nur, soweit keine steuerlich abziehbaren Auflagen vereinbart sind. Ein vorbehaltener Nießbrauch ist genau so eine Auflage. Entscheidend ist dann § 3 Nr. 6 GrEStG: Bei Verwandten in gerader Linie – Eltern, Kinder, Enkel, gleichgestellt sind Stiefkinder und die jeweiligen Ehegatten – bleibt auch der Auflagenteil steuerfrei. Bei Geschwistern, Nichten oder Neffen fällt auf den Wert der Auflage Grunderwerbsteuer an.

Spekulationsfrist: Die Schenkung selbst ist keine Veräußerung. Nach § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG wird dem Beschenkten aber die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zugerechnet. Wer eine vor 1998 gekaufte Immobilie geschenkt bekommt, kann sie sofort steuerfrei verkaufen; bei einer vor drei Jahren erworbenen Immobilie laufen die restlichen sieben Jahre weiter.

Was in den Vertrag gehört

1. Rückforderungsrechte. Üblich sind Vorbehalte für den Fall, dass der Beschenkte vor dem Schenker stirbt, insolvent wird, die Immobilie ohne Zustimmung veräußert oder belastet, oder dass eine Scheidung Zugewinnansprüche auslöst.
2. Nießbrauch oder Wohnrecht? Der Nießbrauch (§ 1030 BGB) umfasst auch das Recht zu vermieten und die Mieten zu behalten, das Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) nur die Eigennutzung. Der Nießbrauch senkt die Steuer stärker, bindet aber auch stärker.
3. Pflegeverpflichtung. Wird sie vereinbart, ist sie als Auflage zu bewerten und mindert die Bemessungsgrundlage – sie muss aber konkret beschrieben sein, sonst erkennt das Finanzamt sie nicht an.
4. Gleichstellungsgeld für Geschwister. Eine Zahlung an weichende Geschwister macht die Übertragung teilentgeltlich – mit Folgen bei Grunderwerbsteuer und Spekulationsfrist.
5. Pflichtteilsverzicht. Der sauberste Weg, späteren Streit zu vermeiden, ist ein notarieller Pflichtteilsverzicht der übrigen Kinder gegen Abfindung – freiwillig, aber wirksam.
6. Laufende Finanzierung. Ist die Immobilie belastet, braucht es die Zustimmung der Bank; die Schuldübernahme macht die Übertragung teilentgeltlich. Was dabei zu beachten ist, steht unter Immobilie verkaufen trotz Finanzierung.

Der Zeitplan, den die Fristen vorgeben

Alle drei Uhren laufen zehn Jahre. Wer die Schenkungsteuerfreibeträge zweimal nutzen, den Pflichtteil abschmelzen und den Sozialhilferegress ausschließen will, braucht also Vorlauf – und muss beim Nießbrauch abwägen, weil er die erbrechtliche Uhr anhält. Eine belastbare Immobilienbewertung gehört an den Anfang: Sie entscheidet über Freibetrag, Steuersatz und die Höhe jedes späteren Pflichtteilsanspruchs.

Kurz zusammengefasst

• Notarielle Beurkundung ist Pflicht (§§ 311b, 518 BGB) – auch für alle Nebenabreden.
• Freibeträge: 500.000 € Ehegatte, 400.000 € Kind, 200.000 € Enkel – alle zehn Jahre erneut.
• Familienheim unter Ehegatten ist nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG komplett steuerfrei.
• Pflichtteilsergänzung schmilzt pro Jahr um ein Zehntel ab – beim Nießbrauchsvorbehalt beginnt die Frist jedoch nicht.
• § 528 BGB erlaubt die Rückforderung bei Verarmung; der Sozialhilfeträger kann den Anspruch nach § 93 SGB XII überleiten.
• Die Spekulationsfrist des Schenkers läuft beim Beschenkten weiter (§ 23 Abs. 1 S. 3 EStG).

Als Zwischenschritt vor der Übertragung kommt oft ein Familiendarlehen in Betracht.

Mehrere Erwerber, keine Regelung: Das endet im Streitfall in der Teilungsversteigerung.