Aufbau des Grundbuchs
| Teil | Inhalt | Worauf achten |
|---|---|---|
| Aufschrift | Amtsgericht, Grundbuchbezirk, Blattnummer | richtiges Objekt? |
| Bestandsverzeichnis | Flurstück, Größe, Lage, Wirtschaftsart; bei Wohnungen der Miteigentumsanteil | Übereinstimmung mit Exposé und Teilungserklärung |
| Abteilung I | Eigentümer und Grund des Erwerbs | Ist der Verkäufer eingetragen? |
| Abteilung II | Lasten und Beschränkungen: Wegerecht, Leitungsrecht, Nießbrauch, Wohnrecht, Vorkaufsrecht, Vormerkungen, Zwangsversteigerungsvermerk | Einschränkungen der Nutzung, Wertminderung |
| Abteilung III | Grundpfandrechte: Grundschulden, Hypotheken | Löschung vor Übergabe vereinbaren |
Rang: Warum die Reihenfolge wichtig ist
Mehrere Rechte stehen in einem Rangverhältnis (§ 879 BGB). Bei einer Zwangsversteigerung werden vorrangige Rechte zuerst bedient. Banken verlangen deshalb in der Regel eine Grundschuld an erster Rangstelle. Vorrangige Rechte in Abteilung II wie ein lebenslanges Wohnrecht können eine Finanzierung erschweren.
Das Grundbuch beim Immobilienkauf
- Vor dem Notartermin: aktuellen Auszug über den Notar oder Makler anfordern und prüfen.
- Kaufvertrag: Der Notar beurkundet Kaufvertrag und Auflassung (§ 925 BGB).
- Auflassungsvormerkung: Sie sichert Ihren Anspruch und verhindert, dass der Verkäufer anderweitig verfügt (§ 883 BGB).
- Finanzierungsgrundschuld: Eintragung zugunsten Ihrer Bank, oft noch vor der Umschreibung.
- Kaufpreiszahlung: nach Fälligkeitsmitteilung des Notars.
- Eigentumsumschreibung: Erst mit der Eintragung in Abteilung I sind Sie Eigentümer (§ 873 BGB).
Wer darf ins Grundbuch schauen?
Einsicht erhält, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 GBO). Das haben zum Beispiel Eigentümer, Kaufinteressenten in konkreten Verhandlungen mit Zustimmung des Eigentümers, Gläubiger sowie Notare und Banken. Neugier reicht nicht.
Kosten
| Leistung | Kosten |
|---|---|
| Einsicht beim Grundbuchamt | kostenfrei |
| Einfacher Ausdruck | 10 € |
| Amtlicher Ausdruck | 20 € |
| Notar und Grundbuch beim Kauf (inkl. Grundschuld) | als Faustregel rund 1,5 bis 2 % des Kaufpreises |
Alle Kaufnebenkosten im Überblick finden Sie unter Wohnung finanzieren und Wie viel Haus kann ich mir leisten?
Häufige Fragen
Was kostet ein Grundbuchauszug?
Die Einsicht beim Grundbuchamt ist kostenfrei. Für einen einfachen Ausdruck fallen 10 Euro an, für einen amtlichen (beglaubigten) Ausdruck 20 Euro nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz.
Wie lange dauert die Eigentumsumschreibung?
Das hängt vom Grundbuchamt ab und davon, wann Grunderwerbsteuer bezahlt und die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts erteilt ist. Mehrere Wochen bis einige Monate sind üblich.
Muss eine alte Grundschuld gelöscht werden?
Nein, eine nicht mehr valutierte Grundschuld kann stehen bleiben und später für einen neuen Kredit genutzt werden. Beim Verkauf verlangen Käufer aber meist die Löschung. Dafür braucht es die Löschungsbewilligung der Bank.
Quellen
- § 12 GBO – Grundbucheinsicht – Bundesministerium der Justiz
- § 873 BGB – Erwerb durch Einigung und Eintragung – Bundesministerium der Justiz
- § 879 BGB – Rangverhältnis mehrerer Rechte – Bundesministerium der Justiz
- § 883 BGB – Voraussetzungen und Wirkung der Vormerkung – Bundesministerium der Justiz
- § 925 BGB – Auflassung – Bundesministerium der Justiz
- Anlage 1 GNotKG – Kostenverzeichnis – Bundesministerium der Justiz
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