So funktioniert die Grundschuld
Mit der Grundschuld erhält die Bank das Recht, sich aus dem Grundstück zu befriedigen (§ 1191 BGB). Sie wird vom Notar beurkundet, meist mit Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung (§ 800 ZPO), und in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen. Parallel schließen Sie mit der Bank eine Sicherungsabrede, die festlegt, welche Kredite die Grundschuld absichert.
Grundschuld und Hypothek im Vergleich
| Grundschuld | Hypothek | |
|---|---|---|
| Bindung an Forderung | nein (nur über Sicherungsabrede) | ja, akzessorisch |
| Nach Tilgung | bleibt bestehen | wird zur Eigentümergrundschuld |
| Wiederverwendbar | ja, z. B. für Modernisierung oder Anschlussfinanzierung | nein |
| Praxis | Standard | selten |
Arten der Grundschuld
- Buchgrundschuld: nur im Grundbuch eingetragen, heute üblich.
- Briefgrundschuld: zusätzlich Grundschuldbrief, erleichtert Abtretung, geht aber verloren.
- Eigentümergrundschuld: steht dem Eigentümer selbst zu, etwa nach Abtretung durch die Bank.
- Gesamtgrundschuld: belastet mehrere Grundstücke.
Schutz bei Verkauf der Kreditforderung
Bei Sicherungsgrundschulden kann der Eigentümer Einreden aus der Sicherungsabrede auch einem neuen Erwerber der Grundschuld entgegenhalten (§ 1192 Abs. 1a BGB). Das schützt davor, dass ein Käufer der Grundschuld mehr fordert, als tatsächlich geschuldet ist.
Kosten
| Vorgang | Faustregel |
|---|---|
| Bestellung und Eintragung | rund 0,5 % der Grundschuldsumme für Notar und Grundbuchamt |
| Löschung | rund 0,2 % der Grundschuldsumme |
| Abtretung an neue Bank | meist günstiger als Löschung und Neubestellung |
Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und hängen von der Grundschuldsumme ab.
Grundschuld bei Anschlussfinanzierung und Umschuldung
Wechseln Sie zur Anschlussfinanzierung die Bank, lässt die neue Bank die bestehende Grundschuld in der Regel an sich abtreten. Das spart Kosten gegenüber einer Neubestellung. Planen Sie auch das mit einem Forward-Darlehen rechtzeitig.
Begriff im Lexikon: Grundschuld.
Häufige Fragen
Grundschuld oder Hypothek – was ist der Unterschied?
Die Hypothek ist fest an eine bestimmte Forderung gebunden und sinkt mit der Tilgung. Die Grundschuld ist davon rechtlich unabhängig und bleibt in voller Höhe bestehen. Deshalb kann sie für neue Kredite wiederverwendet werden. In der Praxis wird fast nur noch die Grundschuld genutzt.
Muss ich die Grundschuld nach der Tilgung löschen?
Nein, das ist freiwillig. Sie sollten sich aber die Löschungsbewilligung der Bank aushändigen lassen. So können Sie die Grundschuld später löschen oder für eine neue Finanzierung an eine andere Bank abtreten lassen.
Warum ist die Grundschuld höher als mein Kredit?
Grundschulden werden meist mit hohen dinglichen Zinsen und teils in einer Höhe eingetragen, die künftige Kosten und Nebenforderungen abdeckt. Die Bank darf die Grundschuld aber nur in Höhe ihrer tatsächlichen Forderung verwerten.
Quellen
- § 1191 BGB – Gesetzlicher Inhalt der Grundschuld – Bundesministerium der Justiz
- § 1192 BGB – Anwendbare Vorschriften – Bundesministerium der Justiz
- § 1113 BGB – Gesetzlicher Inhalt der Hypothek – Bundesministerium der Justiz
- § 873 BGB – Erwerb durch Einigung und Eintragung – Bundesministerium der Justiz
- § 800 ZPO – Vollstreckbare Urkunde gegen den jeweiligen Grundstückseigentümer – Bundesministerium der Justiz
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