Verkehrswert und Beleihungswert
| Verkehrswert (Marktwert) | Beleihungswert | |
|---|---|---|
| Definition | Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Stichtag erzielbar wäre (§ 194 BauGB) | dauerhaft erzielbarer Wert, vorsichtig ermittelt |
| Grundlage | ImmoWertV | interne Richtlinien der Bank, bei Pfandbriefbanken BelWertV |
| Verwendung | Kauf, Verkauf, Erbschaft, Scheidung | Kreditvergabe, Beleihungsauslauf |
| Höhe | marktnah | meist darunter |
Die drei Bewertungsverfahren
| Verfahren | Prinzip | Typisch für |
|---|---|---|
| Vergleichswertverfahren | Preise vergleichbarer, verkaufter Objekte | Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Bauland |
| Ertragswertverfahren | nachhaltig erzielbare Mieten abzüglich Bewirtschaftungskosten, kapitalisiert | vermietete Mehrfamilienhäuser, Gewerbe |
| Sachwertverfahren | Bodenwert plus Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung, angepasst an den Markt | selbstgenutzte Einfamilienhäuser |
Was den Wert beeinflusst
- Lage: Region, Stadtteil, Infrastruktur, Lärm
- Grundstück: Größe, Zuschnitt, Bodenrichtwert, Baurecht
- Gebäude: Baujahr, Zustand, Wohnfläche, Grundriss, Ausstattung
- Energieeffizienz: Energieausweis, Heizung, Dämmung, Sanierungsbedarf
- Rechte und Lasten: Einträge in Abteilung II des Grundbuchs, Vermietung
- Bei Wohnungen: Hausgeld, Erhaltungsrücklage, geplante Sonderumlagen
Selbst einschätzen: So gehen Sie vor
- Bodenrichtwert im Portal BORIS-D nachschlagen.
- Vergleichsangebote in Portalen sichten, dabei beachten: Angebotspreise sind keine Verkaufspreise.
- Grundstücksmarktbericht des örtlichen Gutachterausschusses nutzen.
- Sanierungsbedarf realistisch kalkulieren, etwa mit Blick auf Modernisierung.
- Bei größeren Unsicherheiten Sachverständigen beauftragen.
Bedeutung für die Finanzierung
Die Bank setzt den Kredit ins Verhältnis zum Beleihungswert. Je niedriger dieser Anteil, desto besser der Zins, siehe Bauzinsen aktuell. Wie viel Immobilie zu Ihrem Budget passt, rechnen Sie unter Wie viel Haus kann ich mir leisten? durch.
Bei einer Kapitalanlage entscheidet nicht nur der Wert, sondern die erzielbare Miete im Verhältnis zu Kaufpreis und Nebenkosten. Wie Sie die Nettomietrendite richtig rechnen, steht unter Immobilie als Kapitalanlage.
Ob der Erlös die Restschuld überhaupt deckt, entscheidet über den Verkaufsweg: Immobilie verkaufen trotz Finanzierung.
Bei Wohnungen entscheidet auch der Zustand des Gemeinschaftseigentums: Eigentumswohnung kaufen.
Der Grundbesitzwert ist auch die Grundlage für die Deckelung des Jahreswerts beim Nießbrauch.
Eine gut gefüllte Rücklage wirkt wertbildend, eine leere wie eine verdeckte Verbindlichkeit – dazu Erhaltungsrücklage.
Ein alter Heizkessel muss nicht mehr raus – das verändert die Bewertung von Bestandsobjekten, siehe Sanierungspflicht nach dem Hauskauf.
Beim Teilverkauf entscheidet der angesetzte Wert über Auszahlung und Mindesterlös: Immobilien-Teilverkauf.
Der Grundbesitzwert entscheidet über Freibetrag und Steuersatz, wenn Sie eine Immobilie überschreiben.
Bei Denkmalobjekten besonders wichtig, weil der Preis oft die Steuerersparnis vorwegnimmt: Denkmal-AfA.
Vor einer Übernahme gegen Ausgleichszahlung unverzichtbar – sonst droht die Teilungsversteigerung.
Häufige Fragen
Was kostet ein Immobiliengutachten?
Ein vollständiges Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen kostet meist mindestens einen niedrigen vierstelligen Betrag, abhängig von Objekt und Aufwand. Eine Kurzbewertung ist günstiger, aber vor Gericht oder beim Finanzamt nicht immer ausreichend.
Sind Online-Immobilienbewertungen zuverlässig?
Sie liefern eine grobe Orientierung auf Basis von Vergleichsdaten. Zustand, Ausstattung und Mikrolage erfassen sie nur eingeschränkt. Viele kostenlose Tools dienen zudem der Gewinnung von Verkaufskontakten.
Warum bewertet die Bank meine Immobilie niedriger als den Kaufpreis?
Der Beleihungswert soll dauerhaft erzielbar sein und berücksichtigt Risiken. Kurzfristige Preisspitzen und besondere Kaufmotive bleiben außen vor. Liegt der Beleihungswert deutlich unter dem Kaufpreis, benötigen Sie mehr Eigenkapital oder zahlen einen höheren Zins.
Quellen
- § 194 BauGB – Verkehrswert – Bundesministerium der Justiz
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) – Bundesministerium der Justiz
- BORIS-D – Bodenrichtwerte in Deutschland – Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse
Autor:in
Fachlich geprüft von