Eigentumswohnung kaufen: Worauf es beim Gemeinschaftseigentum ankommt

Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt zwei Dinge: das Sondereigentum an den eigenen vier Wänden und einen Miteigentumsanteil am Rest. Der zweite Teil entscheidet darüber, ob der Kauf eine gute Idee war – und er steht in Unterlagen, die vor dem Notartermin gelesen werden sollten.

Was Ihnen allein gehört – und was allen

Gegenstand des Sondereigentums sind die bestimmten Räume sowie die zu ihnen gehörenden Gebäudebestandteile, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne das gemeinschaftliche Eigentum zu beeinträchtigen oder die äußere Gestaltung des Gebäudes zu verändern (§ 5 Absatz 1 WEG). Teile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, bleiben gemeinschaftliches Eigentum.

Typische Zuordnung

Sondereigentum	Gemeinschaftseigentum
Innentüren, Bodenbeläge, Tapeten	Dach, Fassade, tragende Wände
Sanitärobjekte, Innenausbau	Fenster und Wohnungseingangstür
nicht tragende Innenwände	Heizungsanlage, Steigleitungen
zugeordneter Kellerraum	Treppenhaus, Grundstück, Balkonkonstruktion

Die Überraschung steckt meist in Zeile zwei: Fenster und Wohnungseingangstür gehören in der Regel zum Gemeinschaftseigentum. Ihr Austausch wird gemeinschaftlich beschlossen und bezahlt – nicht vom einzelnen Eigentümer entschieden. Was im konkreten Fall gilt, steht in der Teilungserklärung.

Die vier Unterlagen, die vor dem Kauf zu lesen sind

1. Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung. Sie regelt, was Sondereigentum ist, wie die Kosten verteilt werden und welche Sondernutzungsrechte bestehen – etwa am Stellplatz oder an der Gartenfläche.
2. Jahresabrechnungen der letzten drei Jahre. Sie zeigen die tatsächlichen Kosten, nicht die geplanten, und ob Nachschüsse fällig wurden.
3. Aktueller Wirtschaftsplan. Der Verwalter stellt ihn für jedes Kalenderjahr auf; die Eigentümer beschließen darüber die Vorschüsse (§ 28 Absatz 1 WEG).
4. Beschluss-Sammlung und Protokolle. Eine Beschluss-Sammlung ist zwingend zu führen (§ 24 Absatz 7 WEG). Sie enthält den Wortlaut aller verkündeten Beschlüsse – und damit auch die beschlossenen, aber noch nicht bezahlten Maßnahmen.

Punkt vier ist der wichtigste. Ein beschlossener Fassadenanstrich, eine anstehende Heizungserneuerung oder ein laufender Rechtsstreit stehen dort schwarz auf weiß – und werden mit dem Kauf zu Ihrem Thema.

Hausgeld: was wirklich drinsteckt

Die Kosten der Gemeinschaft trägt jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils (§ 16 Absatz 2 WEG); für einzelne Kosten können die Eigentümer eine abweichende Verteilung beschließen.

Beispielhaftes Hausgeld für eine 80-Quadratmeter-Wohnung

Position	pro Monat	umlagefähig auf Mieter?
Betriebskosten (Heizung, Wasser, Müll, Hausmeister)	190,00 €	ja
Verwaltervergütung	30,00 €	nein
Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums	40,00 €	nein
Zuführung zur Erhaltungsrücklage	60,00 €	nein
Summe	320,00 €	davon 130 € nicht umlagefähig

Für Kapitalanleger ist der letzte Punkt entscheidend: Rund 40 Prozent des Hausgeldes bleiben beim Eigentümer hängen. Wer mit der Bruttomiete rechnet und das Hausgeld vergisst, verrechnet sich systematisch – mehr dazu unter Immobilie als Kapitalanlage.

Die Erhaltungsrücklage entscheidet über das Risiko

Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage (§ 19 Absatz 2 Nummer 4 WEG) sowie die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert (Nummer 3). Was „angemessen“ ist, sagt das Gesetz nicht – und genau hier liegt das größte Kaufrisiko.

Prüfen Sie deshalb zwei Zahlen in der Jahresabrechnung: den Bestand der Rücklage und die jährliche Zuführung. Eine Gemeinschaft mit 20 Einheiten, einem Gebäude von 1980 und 25.000 Euro Rücklage ist unterfinanziert – eine Heizungserneuerung kostet ein Vielfaches. Die Differenz kommt dann als Sonderumlage, und zwar bei dem, dem die Wohnung im Zeitpunkt des Beschlusses gehört.

Ein niedriges Hausgeld ist deshalb kein Kaufargument, sondern oft ein Warnzeichen: Es bedeutet meist, dass zu wenig zurückgelegt wird.

Was Banken bei der Finanzierung prüfen

• Teilungserklärung und Grundbuch – insbesondere, ob das Sondereigentum sauber begründet und der Miteigentumsanteil korrekt eingetragen ist.
• Hausgeld und Rücklage. Das nicht umlagefähige Hausgeld fließt in die Haushaltsrechnung ein und senkt den finanzierbaren Betrag.
• Zustand des Gemeinschaftseigentums. Ein Sanierungsstau drückt den Beleihungswert, auch wenn die Wohnung selbst frisch renoviert ist.
• Verwalter. Ab neun Sondereigentumsrechten ist grundsätzlich ein zertifizierter Verwalter zu bestellen (§ 19 Absatz 2 Nummer 6 WEG) – Banken sehen das als Qualitätsmerkmal.

Checkliste für den Kauf

1. Teilungserklärung lesen – besonders Kostenverteilung und Sondernutzungsrechte.
2. Drei Jahresabrechnungen und den Wirtschaftsplan anfordern.
3. Beschluss-Sammlung auf beschlossene Maßnahmen und Rechtsstreitigkeiten durchsehen.
4. Rücklagenbestand ins Verhältnis zu Baujahr und Einheitenzahl setzen.
5. Hausgeld in umlagefähig und nicht umlagefähig aufteilen.
6. Eigentümerversammlung: Wie oft wird eingeladen? Mindestens einmal jährlich ist Pflicht, die Ladungsfrist soll drei Wochen betragen (§ 24 WEG).
7. Nebenkosten des Erwerbs einplanen – siehe Nebenkosten beim Hauskauf – und den finanzierbaren Rahmen mit dem Baufinanzierungsrechner abstecken.

Beim Kauf vom Bauträger gelten zusätzlich der gesetzliche Ratenplan und die Sicherungspflichten: Bauträgervertrag. Und wenn die Wohnung finanziert und später verkauft werden soll, lohnt vorab der Blick auf Immobilie verkaufen trotz Finanzierung.

Bei Wohnungseigentum versichert die Gemeinschaft das Gebäude – die Grundlagen stehen unter Wohngebäudeversicherung.

Sonder- und Gemeinschaftseigentum werden getrennt abgenommen – die Regeln stehen unter Bauabnahme.

Vor der Unterschrift gehört die Teilungserklärung gelesen – sie entscheidet über Kosten und Nutzungsrechte.

Wohnen Sie bereits in der Wohnung, kann Ihnen ein Vorkaufsrecht als Mieter zustehen – mit zwei Monaten Frist.