Immobilie als Kapitalanlage: Rendite, Steuer, Risiken

Die Rechnung ist eine andere als beim Eigenheim

Bei der selbst genutzten Immobilie zählt, ob Sie die Rate tragen können. Bei der Kapitalanlage zählt, ob das Objekt sich trägt – aus Miete, nach Steuern, über Jahrzehnte. Zwei Größen entscheiden darüber, und beide werden regelmäßig zu optimistisch angesetzt: die erzielbare Miete und die Instandhaltung.

Mietrendite richtig rechnen

Die häufig genannte Bruttomietrendite ist für eine Entscheidung unbrauchbar, weil sie Nebenkosten und laufenden Aufwand ausblendet.

• Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
• Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100

Ein Beispiel: Eine Wohnung kostet 250.000 Euro, dazu 25.000 Euro Nebenkosten. Die Kaltmiete beträgt 950 Euro, also 11.400 Euro im Jahr. Nicht umlagefähig sind Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und ein Ansatz für Mietausfall – zusammen angenommen 2.300 Euro.

Kennzahl	Rechnung	Ergebnis
Bruttomietrendite	11.400 ÷ 250.000	4,56 %
Nettomietrendite	(11.400 − 2.300) ÷ 275.000	3,31 %

Eigene Berechnung. Der Unterschied von 1,25 Prozentpunkten ist genau der Betrag, der in Exposés gern fehlt. Liegt der Kreditzins über der Nettomietrendite, zahlen Sie jeden Monat aus eigener Tasche zu – das kann gewollt sein, sollte aber eine bewusste Entscheidung sein.

Der steuerliche Unterschied: die Abschreibung

Anders als beim Eigenheim können Sie die Anschaffungskosten des Gebäudes abschreiben – nicht die des Grundstücks. Der Bodenanteil wird im Kaufvertrag oder über Bodenrichtwerte herausgerechnet und bleibt außen vor.

Fall	Lineare AfA
Wohngebäude, fertiggestellt nach dem 31.12.2022	3 % jährlich
Wohngebäude, fertiggestellt zwischen 1925 und 2022	2 % jährlich
Wohngebäude, fertiggestellt vor dem 01.01.1925	2,5 % jährlich

Für neu gebaute oder im Fertigstellungsjahr gekaufte Wohngebäude gibt es zusätzlich eine degressive Abschreibung von 5 Prozent vom jeweiligen Restwert (§ 7 Abs. 5a EStG). Voraussetzung: Baubeginn nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 beziehungsweise ein in diesem Zeitraum geschlossener Kaufvertrag. Ein späterer Wechsel zur linearen AfA ist zulässig – und meist sinnvoll, sobald diese höher ausfällt.

Weist ein Gutachten eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nach – weniger als 50 Jahre bei den 2-Prozent-Fällen –, darf entsprechend schneller abgeschrieben werden (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Das lohnt vor allem bei älteren Objekten und gehört in die Hand eines Sachverständigen.

Was Sie sonst absetzen können

• Schuldzinsen der Finanzierung – die Tilgung dagegen nicht
• Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten, etwa Verwaltergebühr und der Anteil am Hausgeld, der nicht auf Mieter umlegbar ist
• Instandhaltung und Reparaturen; größere Maßnahmen kurz nach dem Kauf können als anschaffungsnahe Herstellungskosten gelten und müssen dann abgeschrieben werden
• Grundsteuer, Versicherungen, Fahrtkosten, Inserate
• Kaufnebenkosten anteilig: Sie erhöhen die Bemessungsgrundlage der AfA, soweit sie auf das Gebäude entfallen

Die Einkünfte gehören zur Einkunftsart Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) und werden mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuert. Ein Verlust in den ersten Jahren mindert die übrige Steuerlast – ein Konzept, das nur trägt, solange die Wohnung vermietet ist.

Die Zehnjahresfrist

Verkaufen Sie eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig (§ 23 EStG). Nach Ablauf der Frist ist er steuerfrei. Diese Frist prägt die gesamte Planung: Wer nicht sicher ist, das Objekt zehn Jahre halten zu können, sollte die Steuer auf einen möglichen Gewinn von Anfang an einkalkulieren.

Finanzierung: was anders läuft

• Tilgung: Bei der Kapitalanlage wird häufig niedriger getilgt, weil Zinsen absetzbar sind. Das verlängert die Laufzeit und erhöht das Anschlussrisiko – rechnen Sie beide Varianten durch.
• Beleihungsauslauf: Banken bewerten vermietete Objekte oft vorsichtiger als selbst genutzte. Mehr Eigenkapital bedeutet hier besonders deutlich bessere Konditionen.
• Zinsbindung: Eine lange Bindung passt zur Zehnjahresfrist. Wie die Anschlussfinanzierung funktioniert, steht unter Anschlussfinanzierung.
• Nebenkosten: Sie müssen auch hier aus Eigenkapital kommen – siehe Nebenkosten beim Hauskauf.
• Sondertilgung: Überlegen Sie, ob sie zur Strategie passt. Wer Zinsen absetzen will, tilgt nicht vorrangig – wer Sicherheit will, schon.

Die Risiken, die in keinem Exposé stehen

Risiko	Womit Sie rechnen sollten
Mietausfall und Leerstand	Kalkulieren Sie einen Abschlag auf die Jahresmiete ein, statt Vollvermietung zu unterstellen.
Instandhaltung	Dach, Heizung, Fenster kommen nicht jährlich, aber sie kommen. Eine eigene Rücklage neben der des Hauses ist Pflicht.
Klumpenrisiko	Eine Wohnung ist keine Streuung. Mit hohem Kredit hängt viel Vermögen an einer Adresse.
Mietrecht	Mieterhöhungen sind begrenzt, Kündigung nur aus bestimmten Gründen möglich. Kalkulationen mit jährlicher Mietsteigerung sind meist zu optimistisch.
Verwaltungsaufwand	Eine externe Verwaltung kostet Rendite, Eigenverwaltung kostet Zeit.

Bevor Sie unterschreiben

• Lage und Vermietbarkeit selbst prüfen, nicht aus dem Exposé übernehmen. Wie realistisch die Wertannahme ist, behandelt der Ratgeber Immobilienbewertung.
• Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre lesen – dort stehen anstehende Sanierungen.
• Höhe der Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft erfragen und dem Sanierungsstand gegenüberstellen.
• Bestehenden Mietvertrag prüfen: Miethöhe, Laufzeit, Staffel- oder Indexmiete, Kaution.
• Die Rechnung einmal mit Leerstand und einmal mit zwei Prozentpunkten höherem Anschlusszins durchspielen.
• Steuerliche Fragen mit einer Steuerberatung klären – wir sind keine Steuerberater, und die AfA-Wahl wirkt über Jahrzehnte.

In die laufende Rechnung gehört auch die Grundsteuer – bei vermieteten Objekten zwar umlagefähig, aber ein Posten, der mit dem Hebesatz der Gemeinde steigt. Die Systematik erklärt der Ratgeber Grundsteuer.

Für gewerblich genutzte Objekte gelten andere Beleihungsgrenzen und eine höhere Abschreibung: Gewerbeimmobilie finanzieren.

Rund 40 Prozent des Hausgeldes sind nicht umlagefähig – die Rechnung steht unter Eigentumswohnung kaufen.

Mieteinnahmen können über einen Nießbrauch beim Übergeber bleiben, obwohl die Immobilie bereits übertragen ist.

Bei vermieteten Wohnungen sind Vorkaufsrecht und Sperrfrist zu beachten: Vorkaufsrecht des Mieters.