Nießbrauch bei Immobilien: Übertragen und trotzdem nutzen

Die Immobilie zu Lebzeiten an die Kinder übertragen, aber selbst darin wohnen bleiben oder die Miete weiter kassieren – das leistet der Nießbrauch. Er ist das wichtigste Gestaltungsmittel bei der vorweggenommenen Erbfolge und zugleich das am häufigsten unterschätzte.

Was der Nießbrauch ist

Nach § 1030 Abs. 1 BGB wird eine Sache so belastet, dass der Berechtigte die Nutzungen ziehen darf. Das ist mehr als ein Wohnrecht: Nutzungen sind auch die Früchte, also die Mieteinnahmen. Der Nießbraucher darf die Wohnung selbst bewohnen oder vermieten und die Miete behalten.

§ 1059 BGB zieht dabei eine wichtige Linie: Der Nießbrauch ist nicht übertragbar, seine Ausübung kann aber einem anderen überlassen werden. Verkaufen oder vererben lässt er sich also nicht – mit dem Tod des Berechtigten erlischt er und die Immobilie ist lastenfrei. Genau darauf beruht die steuerliche Wirkung.

Wer welche Kosten trägt

Position	Wer zahlt	Fundstelle
Gewöhnliche Unterhaltung, Ausbesserungen, Erneuerungen im üblichen Rahmen	Nießbraucher	§ 1041 BGB
Außergewöhnliche Maßnahmen wie Dach- oder Heizungserneuerung	Eigentümer	§ 1041 BGB im Umkehrschluss
Öffentliche Lasten, insbesondere die Grundsteuer	Nießbraucher	§ 1047 BGB
Außergewöhnliche Lasten, die auf den Stammwert gelegt sind	Eigentümer	§ 1047 BGB
Zinsen bestehender Hypotheken und Grundschulden	Nießbraucher	§ 1047 BGB
Tilgung dieser Darlehen	Eigentümer	§ 1047 BGB im Umkehrschluss

Die vorletzte Zeile ist der Klassiker im Streit: Wer eine belastete Immobilie unter Nießbrauchsvorbehalt überträgt, zahlt die Zinsen weiter – nicht aber die Tilgung. Regeln Sie das im Vertrag ausdrücklich, sonst gilt die gesetzliche Verteilung.

Der Steuereffekt – und warum er seit 2009 größer ist

Wird die Immobilie unter Nießbrauchsvorbehalt verschenkt, mindert der Kapitalwert des Nießbrauchs die Bemessungsgrundlage der Schenkungsteuer. Bis 2008 wurde die darauf entfallende Steuer nach § 25 ErbStG lediglich zinslos gestundet. Diese Vorschrift ist weggefallen – die Nießbrauchslast ist seither voll abzugsfähig. Viele ältere Ratgeber schreiben hier noch die alte Rechtslage.

Berechnet wird der Kapitalwert nach § 14 BewG: Jahreswert der Nutzung multipliziert mit einem Vervielfältiger, der nach der Sterbetafel des Statistischen Bundesamts ermittelt und vom Bundesfinanzministerium nach Lebensalter und Geschlecht veröffentlicht wird. Der Rechnung liegt ein Zinssatz von 5,5 Prozent zugrunde; ein anderer Zinssatz kann nach § 14 Abs. 4 BewG nicht durchgesetzt werden.

Die entscheidende Deckelung steht in § 16 BewG: Der Jahreswert der Nutzungen darf höchstens den Wert betragen, der sich ergibt, wenn der Grundbesitzwert durch 18,6 geteilt wird.

Rechenbeispiel

Grundbesitzwert der Immobilie: 600.000,00 Euro. Der Höchstwert nach § 16 BewG beträgt 600.000 ÷ 18,6 = 32.258,06 Euro. Angenommener Vervielfältiger: 11,0.

	Fall A: Jahresmiete 24.000 Euro	Fall B: Jahresmiete 40.000 Euro
Maßgeblicher Jahreswert	24.000,00 Euro	32.258,06 Euro (gedeckelt)
Kapitalwert des Nießbrauchs	264.000,00 Euro	354.838,71 Euro
Steuerlicher Wert der Zuwendung	336.000,00 Euro	245.161,29 Euro
Freibetrag Kind (alle zehn Jahre)	400.000,00 Euro	400.000,00 Euro
Schenkungsteuer	keine	keine

In Fall B greift der Deckel: Obwohl die tatsächliche Miete höher ist, wird nur der Betrag aus § 16 BewG angesetzt. Den Vervielfältiger entnehmen Sie der jeweils aktuellen BMF-Tabelle – er hängt an Alter und Geschlecht des Berechtigten und ändert sich mit jeder neuen Sterbetafel. Den Grundbesitzwert selbst erklärt Immobilienbewertung.

Stirbt der Berechtigte früh, wird korrigiert

§ 14 Abs. 2 BewG enthält eine Korrekturregel, die kaum bekannt ist: Endet die Nutzung durch den Tod des Berechtigten nach kurzer Zeit, wird die Steuer auf Antrag nach der wirklichen Dauer berichtigt. Die Schwelle hängt vom Alter ab – bei einem Berechtigten zwischen 65 und 70 Jahren etwa, wenn die Nutzung nicht länger als sechs Jahre bestanden hat, bei mehr als 80 Jahren nicht länger als drei Jahre. Ist eine Last weggefallen, bedarf die Berichtigung keines Antrags.

Für die Praxis heißt das: Verstirbt der Schenker kurz nach der Übertragung, kann das Finanzamt die Steuer nachfordern, weil der Nießbrauch weniger wert war als angesetzt. Dieses Risiko gehört in jede Planung.

Was die Bank dazu sagt

Ein im Grundbuch eingetragener Nießbrauch belastet die Immobilie erheblich. Praktische Folgen:

• Der Beleihungswert sinkt. Eine Bank kann das Objekt im Verwertungsfall nur mit der Last verkaufen – entsprechend niedriger fällt die Finanzierung aus. Wie Banken bewerten, steht unter Immobilienkredit.
• Die Rangstelle entscheidet. Steht der Nießbrauch im Rang vor der Grundschuld, bleibt er in der Zwangsversteigerung bestehen. Steht er dahinter, erlischt er – was den Nießbraucher trifft.
• Neue Darlehen brauchen die Zustimmung des Nießbrauchers, wenn sie im Rang vorgehen sollen.

Wer die Übertragung plant und die Immobilie noch finanziert, sollte das mit der Bank vorher klären – und zwar bevor der Notartermin steht. Zur steuerlichen Seite der Vererbung siehe Immobilie erben.