Zwangsversteigerung: Wertgrenzen, Einstellung und Handlungsspielraum

Eine Zwangsversteigerung ist selten der günstigste Weg für irgendjemanden – auch nicht für die Bank. Wer die Wertgrenzen und die Einstellungsmöglichkeit kennt, hat mehr Handlungsspielraum, als der Termin vermuten lässt.

Der Ablauf

1. Titel und Antrag. Der Gläubiger braucht einen vollstreckbaren Titel – bei Immobilienkrediten ist das meist die notarielle Urkunde mit Unterwerfungsklausel aus dem Kaufvertrag.
2. Anordnungsbeschluss des Vollstreckungsgerichts, Eintragung des Versteigerungsvermerks im Grundbuch.
3. Verkehrswertgutachten. Den Grundstückswert setzt das Vollstreckungsgericht fest, nötigenfalls nach Anhörung von Sachverständigen (§ 74a Absatz 5 ZVG). Gegen diesen Beschluss ist die sofortige Beschwerde möglich – später nicht mehr.
4. Versteigerungstermin mit Bietstunde von mindestens 30 Minuten.
5. Zuschlag. Mit ihm wird der Ersteher Eigentümer (§ 90 Absatz 1 ZVG).

Die zwei Wertgrenzen – und warum sie nur einmal gelten

Im ersten Termin schützen zwei Grenzen vor einem Verschleudern der Immobilie:

Wertgrenzen im ersten Versteigerungstermin, Beispiel Verkehrswert 300.000 Euro

Grenze	Betrag	Wirkung
5/10 des Grundstückswerts (§ 85a ZVG)	150.000 €	Zuschlag wird von Amts wegen versagt
7/10 des Grundstückswerts (§ 74a ZVG)	210.000 €	Zuschlag wird auf Antrag eines nicht gedeckten Berechtigten versagt

Entscheidend ist der Satz, der in kaum einem Ratgeber steht: Im zweiten Termin darf der Zuschlag weder aus den Gründen des § 85a noch aus denen des § 74a versagt werden (§ 85a Absatz 2 ZVG). Dort kann die Immobilie also auch für einen Bruchteil des Verkehrswerts den Besitzer wechseln. Zwischen beiden Terminen sollen mindestens drei, höchstens sechs Monate liegen.

Die einstweilige Einstellung: sechs Monate Zeit

Das Verfahren ist auf Antrag des Schuldners einstweilen auf höchstens sechs Monate einzustellen, wenn Aussicht besteht, dass die Versteigerung dadurch vermieden wird, und wenn die Einstellung nach den persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen des Schuldners sowie der Art der Schuld der Billigkeit entspricht (§ 30a ZVG).

Abgelehnt wird der Antrag, wenn er dem Gläubiger nicht zuzumuten ist oder wenn zu erwarten ist, dass die Versteigerung später einen wesentlich geringeren Erlös bringt. In der Praxis überzeugt der Antrag vor allem mit einem konkreten Plan: ein unterschriebener Maklerauftrag, ein vorliegendes Kaufangebot, eine Finanzierungszusage für die Ablösung.

Der bessere Weg: freihändig verkaufen

Ein freihändiger Verkauf bringt fast immer mehr als die Versteigerung – und die Differenz landet beim Schuldner, weil sie die Restschuld mindert. Auch die Bank stimmt in der Regel zu, wenn der Erlös ihre Forderung deckt: Sie erspart sich ein langes Verfahren.

Wichtig ist der Zeitpunkt. Nach der Anordnung steht der Versteigerungsvermerk im Grundbuch und schreckt Käufer ab. Wer früh verkauft, verhandelt aus einer besseren Position. Wie die Ablösung der Finanzierung dabei abläuft, steht unter Immobilie verkaufen trotz Finanzierung.

Was nach dem Zuschlag passiert

• Eigentumsübergang sofort. Mit dem Zuschlag wird der Ersteher Eigentümer, unabhängig von der Grundbuchberichtigung.
• Räumung. Aus dem Zuschlagsbeschluss findet die Zwangsvollstreckung auf Räumung und Herausgabe statt (§ 93 ZVG) – ein separates Räumungsurteil braucht es nicht.
• Restschuld bleibt. Deckt der Erlös die Forderung nicht, haftet der Schuldner weiter mit seinem übrigen Vermögen. Dann geht es weiter mit Vermögensauskunft und Lohnpfändung.
• Übererlös. Bleibt nach Befriedigung aller Gläubiger etwas übrig, steht es dem Schuldner zu – es wird beim Amtsgericht hinterlegt.

Was Sie tun können – in dieser Reihenfolge

1. Frühzeitig mit der Bank sprechen. Stundung, Tilgungsaussetzung oder eine Streckung der Laufzeit kosten die Bank weniger als ein Verfahren. Der Zeitpunkt dafür ist die erste ausgefallene Rate, nicht die dritte.
2. Kündigungsvoraussetzungen prüfen. Die Bank darf erst kündigen, wenn zwei aufeinanderfolgende Raten offen sind, der Rückstand bei Immobiliardarlehen 2,5 Prozent des Nennbetrags erreicht und sie erfolglos eine zweiwöchige Frist gesetzt hat (§ 498 BGB).
3. Verkehrswert prüfen. Gegen die Festsetzung des Grundstückswerts ist die sofortige Beschwerde möglich. Ein zu niedrig angesetzter Wert senkt auch die beiden Schutzgrenzen.
4. Einstellung nach § 30a ZVG beantragen – mit belegtem Plan, wie die Versteigerung vermieden wird.
5. Freihändigen Verkauf organisieren, solange noch Zeit bleibt.
6. Beratung einschalten. Die Schuldnerberatung ist bei anerkannten Stellen kostenlos und verhandelt mit allen Gläubigern zugleich.

Für Käufer: was eine Versteigerung wirklich bedeutet

Günstig ist nicht gleich preiswert. Wer bei einer Zwangsversteigerung bietet, sollte wissen: Eine Besichtigung ist nicht erzwingbar, Gewährleistung für Mängel gibt es nicht, bestehende Mietverhältnisse laufen weiter, und es können Rechte bestehen bleiben, die im geringsten Gebot enthalten sind. Zudem ist sofort eine Sicherheitsleistung von zehn Prozent des Verkehrswerts zu erbringen, und die Finanzierung muss am Terminstag stehen.

Das Gebot ist verbindlich – ein Rücktritt ist nicht vorgesehen. Wer diesen Weg erwägt, sollte den Verkehrswert unabhängig prüfen lassen und die Finanzierung vorher verbindlich zusagen lassen; die Grundlagen stehen unter Immobilienkredit und Immobilienbewertung.

Ob ein Nießbrauch bestehen bleibt, entscheidet allein seine Rangstelle im Grundbuch.