Immobilie verkaufen trotz laufender Finanzierung

Scheidung, Jobwechsel, zu klein geworden: Eine Immobilie wird oft verkauft, lange bevor der Kredit abbezahlt ist. Das geht – die Frage ist nur, was die Bank dafür verlangt und ob sie überhaupt etwas verlangen darf.

Drei Wege aus dem Darlehen

Optionen beim Verkauf mit laufender Finanzierung

Weg	Voraussetzung	Kosten
Darlehen ablösen	jederzeit nach sechs Monaten Laufzeit	Vorfälligkeitsentschädigung
Kündigung nach zehn Jahren	zehn Jahre seit vollständigem Empfang	keine Entschädigung
Sicherheitentausch oder Schuldübernahme	Zustimmung der Bank	meist nur eine Bearbeitungsgebühr

Das Kündigungsrecht beim Verkauf

Bei einem grundpfandrechtlich gesicherten Darlehen mit gebundenem Sollzins kann der Darlehensnehmer vorzeitig kündigen, wenn seine berechtigten Interessen das gebieten und seit dem vollständigen Empfang des Darlehens sechs Monate vergangen sind (§ 490 Absatz 2 BGB). Der Gesetzgeber nennt das Bedürfnis nach anderweitiger Verwertung der beliehenen Sache ausdrücklich als solchen Fall – der Verkauf ist also der Musterfall. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate.

Der Preis dafür steht im selben Absatz: Der Darlehensnehmer hat der Bank den Schaden zu ersetzen, der ihr aus der vorzeitigen Kündigung entsteht – die Vorfälligkeitsentschädigung. Anders als beim Ratenkredit gibt es hier keine 1-Prozent-Grenze; berechnet wird der tatsächliche Zinsschaden, der bei langer Restzinsbindung fünfstellig ausfallen kann. Wie die Berechnung funktioniert und wo sie angreifbar ist, steht im Ratgeber Vorfälligkeitsentschädigung.

Nach zehn Jahren wird es kostenlos

Unabhängig vom Verkauf kann jedes Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz nach Ablauf von zehn Jahren nach vollständigem Empfang mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden (§ 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB) – ohne jede Entschädigung. Wurde später eine neue Vereinbarung über Rückzahlung oder Zinssatz getroffen, zählt deren Zeitpunkt.

Wer also im neunten Jahr verkaufen will, sollte rechnen: Manchmal ist es günstiger, den Verkauf um einige Monate zu schieben oder eine Zwischenlösung zu finden, als eine fünfstellige Entschädigung zu zahlen.

Die dritte Möglichkeit: das Darlehen mitnehmen oder weitergeben

Zwei Varianten kommen ohne Entschädigung aus, brauchen aber die Zustimmung der Bank:

• Sicherheitentausch (Pfandtausch): Sie verkaufen und kaufen gleichzeitig eine andere Immobilie. Das Darlehen läuft unverändert weiter, nur die Sicherheit wechselt. Die Bank prüft den Wert des neuen Objekts – ist er ausreichend, spricht meist nichts dagegen.
• Schuldübernahme durch den Käufer: Der Käufer tritt in den Darlehensvertrag ein. Das setzt voraus, dass er die Bonitätsprüfung besteht und die Konditionen für ihn attraktiv sind – bei einem alten Vertrag mit niedrigem Zins ist das oft ein echtes Verkaufsargument.

Beide Wege sollten früh angesprochen werden, am besten bevor der Notartermin steht. Banken berechnen dafür in der Regel eine überschaubare Bearbeitungsgebühr statt einer Entschädigung.

Die Grundschuld: löschen oder übertragen

Im Grundbuch steht die Grundschuld der Bank. Nach der Ablösung stellt sie eine Löschungsbewilligung aus; der Notar veranlasst die Löschung, dafür fallen Notar- und Grundbuchkosten an. Häufig ist die Alternative günstiger: Der Käufer übernimmt die eingetragene Grundschuld für seine eigene Finanzierung (Abtretung), dann entfallen Löschung und Neueintragung.

Abgewickelt wird das über den Kaufvertrag: Der Kaufpreis fließt zuerst an die finanzierende Bank bis zur Höhe der Ablösesumme, der Rest an den Verkäufer. Der Notar holt dazu vorab eine Ablöseerklärung bei der Bank ein.

Nicht vergessen: die Zehnjahresfrist im Steuerrecht

Parallel zur Bank läuft eine zweite Zehnjahresfrist, die mit dem Darlehen nichts zu tun hat: Der Gewinn aus dem Verkauf eines Grundstücks ist als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG).

Ausgenommen sind Immobilien, die zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden – oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren. Für die selbst bewohnte Wohnung ist der Verkauf also in der Regel steuerfrei, für die vermietete Kapitalanlage innerhalb der Frist nicht.

Ablauf in sieben Schritten

1. Vertrag prüfen: Datum des vollständigen Empfangs, Ende der Zinsbindung, Sondertilgungsrechte.
2. Zehnjahresfrist berechnen – sowohl die des § 489 BGB als auch die steuerliche.
3. Ablösesumme und Entschädigung schriftlich anfordern, mit Berechnungsweg.
4. Alternativen ansprechen: Sicherheitentausch oder Schuldübernahme, bevor Sie kündigen.
5. Wert ermitteln lassen – die Immobilienbewertung entscheidet, ob der Erlös die Restschuld überhaupt deckt.
6. Kaufvertrag beim Notar mit Ablösevereinbarung und Regelung zur Grundschuld.
7. Nach Zahlung: Löschungsbewilligung oder Abtretung umsetzen, Restbetrag vereinnahmen.

Deckt der Verkaufserlös die Restschuld nicht, bleibt die Differenz als Darlehen bestehen. In dieser Lage sollte vor dem Notartermin mit der Bank über eine Anschlussregelung gesprochen werden – etwa eine Umschuldung des Restbetrags in einen Ratenkredit. Wer umgekehrt neu kaufen will, findet die Reihenfolge im Ratgeber Hauskauf: Ablauf, und die Belastungsgrenze klärt der Baufinanzierungsrechner.

Wer zu lange wartet, verliert die Wahl: Im Verfahren gelten die Regeln der Zwangsversteigerung.

Eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG kann den Verkauf verzögern – nachzulesen in der Teilungserklärung.

Ist die Wohnung vermietet und wurde umgewandelt, greift das Vorkaufsrecht des Mieters.