Wann darf die Bank eine Entschädigung verlangen?
Die Vorfälligkeitsentschädigung gleicht den Zinsschaden der Bank aus, wenn Sie ein Festzinsdarlehen vor Ablauf der Zinsbindung zurückzahlen (§ 502 BGB). Bei Immobilienkrediten ist eine vorzeitige Rückzahlung während der Zinsbindung nur bei berechtigtem Interesse möglich, etwa beim Verkauf der Immobilie.
Ratenkredit oder Immobilienkredit
| Ratenkredit | Immobilienkredit | |
|---|---|---|
| Vorzeitige Rückzahlung | jederzeit (§ 500 BGB) | nur bei berechtigtem Interesse oder nach Kündigungsrecht |
| Höhe der Entschädigung | max. 1 %, bei unter 1 Jahr Restlaufzeit max. 0,5 % | nach Zinsschaden, keine feste Obergrenze |
| Berechnung | pauschal begrenzt | meist Aktiv-Passiv-Methode |
Wann entfällt die Entschädigung?
- Nach 10 Jahren: Kündigung mit sechs Monaten Frist ab vollständiger Auszahlung (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB).
- Ende der Zinsbindung: Ablösung ohne Entschädigung.
- Variable Darlehen: Kündigung mit drei Monaten Frist (§ 489 Abs. 2 BGB).
- Fehlende oder unzureichende Angaben im Vertrag: Bei Verträgen ab 21. März 2016 entfällt der Anspruch, wenn Pflichtangaben zu Laufzeit, Kündigungsrecht oder Berechnung fehlen oder unzureichend sind (§ 502 Abs. 2 BGB).
- Intransparente Klausel: Mit Urteil vom 20. Mai 2025 (Az. XI ZR 22/24) hat der BGH entschieden, dass Banken ihren Anspruch verlieren, wenn die Berechnungsmethode im Vertrag nicht verständlich erläutert wird. Bereits gezahlte Entschädigungen können dann zurückgefordert werden, wobei die Verjährung zu beachten ist.
Wie wird sie berechnet?
Die Bank vergleicht, welche Zinsen sie bis zum Ende der Zinsbindung erhalten hätte, mit dem, was sie durch die Wiederanlage des Geldes erzielt. Abzuziehen sind ersparte Verwaltungs- und Risikokosten sowie mögliche Sondertilgungen. Lassen Sie die Berechnung im Zweifel von einer Verbraucherzentrale prüfen.
Tipps
- Vertrag auf Pflichtangaben und Klarheit der Berechnungsklausel prüfen.
- Sondertilgungsrechte vor der Ablösung ausschöpfen.
- Beim Verkauf prüfen, ob der Käufer das Darlehen übernehmen oder die Grundschuld auf eine neue Immobilie übertragen werden kann (Pfandtausch).
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung bei einer Baufinanzierung?
Das hängt von Restschuld, Restlaufzeit der Zinsbindung und der Differenz zwischen Vertragszins und aktuellem Wiederanlagezins ab. Eine feste Obergrenze gibt es nicht.
Kann ich eine gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung zurückfordern?
Möglich ist das, wenn Pflichtangaben im Vertrag fehlten oder die Berechnungsklausel intransparent war. Lassen Sie den Einzelfall prüfen und beachten Sie die Verjährungsfristen.
Gibt es beim Hausverkauf immer eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Nicht zwingend. Alternativen sind ein Pfandtausch auf eine neue Immobilie oder das Abwarten des Ablaufs der Zinsbindung beziehungsweise des Zehn-Jahres-Kündigungsrechts.
Quellen
- § 502 BGB – Vorfälligkeitsentschädigung – Bundesministerium der Justiz
- § 489 BGB – Bundesministerium der Justiz
- BGH-Urteil vom 20.05.2025, XI ZR 22/24 – Kanzlei Kotz
- Baufinanzierung vorzeitig ablösen: Ohne Extrakosten aus dem Baukredit – Verbraucherzentrale Bundesverband
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