Kreditrechner
Beispielrechnung ohne Gewähr. Tatsächliche Konditionen hängen von Bonität, Anbieter und Laufzeit ab.
Wer 2016 für 15 Jahre festgeschrieben hat, sitzt heute vielleicht auf einem Zinssatz, den es am Markt nicht mehr gibt. Eine vorzeitige Kündigung würde normalerweise eine Vorfälligkeitsentschädigung kosten. Nach zehn Jahren jedoch nicht: § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB gibt ein Kündigungsrecht, das die Bank nicht wegverhandeln kann und das keinen Cent Entschädigung kostet.
Der Gesetzestext und was er genau sagt
Der Darlehensnehmer kann einen Vertrag mit gebundenem Sollzinssatz kündigen „in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten“. Vier Bausteine entscheiden über den Termin:
- „In jedem Fall“ – kein berechtigtes Interesse nötig, keine Begründung, keine Zustimmung der Bank. Anders als bei § 490 Abs. 2 BGB, wo ein berechtigtes Interesse verlangt wird und eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.
- „Vollständiger Empfang“ – nicht der Vertragsschluss, nicht die erste Rate, sondern die letzte Auszahlung. Beim Neubau mit Teilabrufen ist das die Schlussrate, nicht die erste Bauphase.
- „Zehn Jahre“ – danach, nicht davor. Eine früher zugestellte Kündigung wird nicht wirksam.
- „Sechs Monate“ – die Frist beginnt mit Zugang der Kündigung. Frühestmöglicher Rückzahlungstermin ist damit zehn Jahre und sechs Monate nach der letzten Auszahlung.
Nach § 489 Abs. 4 BGB kann dieses Recht „nicht durch Vertrag ausgeschlossen oder erschwert werden“. Eine Klausel, die eine Entschädigung, eine Begründung oder eine Bearbeitungsgebühr verlangt, ist unwirksam.
Die Falle: jede neue Vereinbarung setzt die Uhr zurück
Derselbe Satz des Gesetzes endet mit einer Einschränkung, die in der Praxis viele Kündigungen scheitern lässt: „wird nach dem Empfang des Darlehens eine neue Vereinbarung über die Zeit der Rückzahlung oder den Sollzinssatz getroffen, so tritt der Zeitpunkt dieser Vereinbarung an die Stelle des Zeitpunkts des Empfangs“.
| Vorgang | Setzt die Zehnjahresfrist neu? |
|---|---|
| Prolongation nach Ablauf der Zinsbindung | Ja – neuer Sollzinssatz |
| Tilgungssatzwechsel von 2 auf 3 Prozent | Ja – Zeit der Rückzahlung geändert |
| Nachträgliche Verlängerung der Laufzeit | Ja |
| Sondertilgung im vertraglich vereinbarten Rahmen | Nein |
| Ratenpause, die der Vertrag bereits vorsieht | Nein |
| Wechsel des Kontos, von dem abgebucht wird | Nein |
| Austausch der Sicherheit | Nein – betrifft weder Zins noch Rückzahlungszeit |
Wer also 2016 ein Darlehen aufgenommen und 2022 die Tilgung erhöht hat, kann nicht 2026 kündigen, sondern erst 2032. Prüfen Sie deshalb nicht nur den ursprünglichen Vertrag, sondern jede Nachtragsvereinbarung – auch eine, die Sie damals telefonisch vereinbart und nur per Schreiben bestätigt bekommen haben.
Rechenbeispiel
Darlehen 350.000 Euro, Sollzins 4,20 % fest auf 15 Jahre, Tilgung 2 % – Rate 1.808,33 Euro. Letzte Auszahlung im September 2016, keine Nachtragsvereinbarung. Die Kündigung ist damit ab Oktober 2026 möglich und wird zum April 2027 wirksam, also nach 126 Monaten Laufzeit.
| Vertrag weiterlaufen lassen (4,20 %) | Umschulden auf 3,50 % | |
|---|---|---|
| Restschuld im April 2027 | 257.822,59 Euro | |
| Zinsen in den folgenden 54 Monaten | 43.903,00 Euro | 35.966,68 Euro |
| Restschuld am Ende der alten Zinsbindung | 204.075,59 Euro | 196.139,27 Euro |
Bei unveränderter Rate sind das 7.936,32 Euro weniger Zinsen und entsprechend 7.936,32 Euro mehr getilgt – und zwar in den viereinhalb Jahren, die von der alten Zinsbindung noch übrig waren. Dem gegenüber stehen nur die Kosten der Grundschuldabtretung, meist 0,2 bis 0,3 % der Grundschuld. Rechnen Sie Ihren Fall mit dem Umschuldungsrechner nach.
Die Zwei-Wochen-Regel aus Absatz 3
§ 489 Abs. 3 BGB: Eine Kündigung „gilt als nicht erfolgt“, wenn der geschuldete Betrag nicht binnen zwei Wochen nach Wirksamwerden zurückgezahlt wird. Das ist die gefährlichste Vorschrift der ganzen Norm: Wer kündigt, aber die Anschlussfinanzierung nicht rechtzeitig stehen hat, steht plötzlich wieder im alten Vertrag – zum alten Zinssatz, ohne neues Kündigungsrecht für weitere zehn Jahre.
Die richtige Reihenfolge ist deshalb: erst das neue Darlehen verbindlich zusagen lassen, dann kündigen. Sechs Monate Frist reichen dafür bequem, und ein Forward-Darlehen kann den neuen Zins sogar schon vorher sichern.
Schritt für Schritt
- Datum der letzten Auszahlung feststellen. Steht im Darlehenskontoauszug oder in der Auszahlungsanzeige. Beim Neubau zählt die Schlussrate.
- Alle Nachträge prüfen – jede Vereinbarung über Zins oder Rückzahlungszeit verschiebt den Stichtag.
- Angebote einholen, Restschuld zum geplanten Ablaufdatum von der Bank schriftlich bestätigen lassen. Orientierung bei aktuellen Bauzinsen.
- Neues Darlehen verbindlich zusagen lassen, Auszahlungstermin auf den Kündigungstermin legen – das Vorgehen entspricht einer Anschlussfinanzierung.
- Kündigung schriftlich und nachweisbar zustellen, Zugang dokumentieren. Formulierung: Kündigung nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB zum nächstmöglichen Termin, mit Bitte um Bestätigung des Ablauftermins und der Restschuld.
- Pfandfreigabe oder Abtretung der Grundschuld mit der neuen Bank abstimmen – eine Abtretung ist meist günstiger als Löschung und Neubestellung.
- Binnen zwei Wochen zahlen. Keine Toleranz, keine Verlängerung.
Die übrigen Kündigungsrechte im Vergleich
| Grundlage | Voraussetzung | Frist | Entschädigung |
|---|---|---|---|
| § 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB | Zinsbindung endet vor dem Rückzahlungstermin | 1 Monat | keine |
| § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB | 10 Jahre nach vollständigem Empfang | 6 Monate | keine |
| § 489 Abs. 2 BGB | veränderlicher Zinssatz | 3 Monate | keine |
| § 490 Abs. 2 BGB | berechtigtes Interesse, 6 Monate nach Empfang | 3 Monate | Vorfälligkeitsentschädigung |
Bei variabler Verzinsung brauchen Sie die zehn Jahre also gar nicht abzuwarten: Absatz 2 erlaubt die Kündigung jederzeit mit drei Monaten Frist, ebenfalls ohne Entschädigung. Und läuft Ihre Zinsbindung ohnehin aus, greift Nummer 1 mit nur einem Monat Frist.
Was das Recht nicht leistet
- Es gilt nur für den Darlehensnehmer. Die Bank kann sich nicht darauf berufen; ihr Kündigungsrecht steht in § 490 Abs. 1 BGB und setzt eine wesentliche Verschlechterung der Vermögensverhältnisse voraus.
- Es erlaubt auch eine Teilkündigung – „ganz oder teilweise“ steht im Gesetz. Wer nur 50.000 Euro zurückführen will, kann das tun, auch wenn der Vertrag keine Sondertilgung vorsieht.
- Es ändert nichts an laufenden Nebenkosten: Bereits entstandene Bereitstellungszinsen bleiben geschuldet.
- Bei Volltilgerdarlehen wirkt es besonders stark, weil dort die Zinsbindung über die gesamte Laufzeit läuft und Nummer 1 deshalb nie greift.
Wer mehrere Darlehen parallel bedient, sollte die Stichtage aller Verträge nebeneinanderlegen – eine Umschuldung lohnt oft erst, wenn das größte Darlehen kündbar ist. Die Grundlagen zu Rate, Tilgung und Zinsbindung stehen im Immobilienkredit.
Nach der Kündigung stellt sich die Frage, was mit der Sicherheit passiert: abtreten oder löschen? Die Rechnung steht unter Grundschuld löschen.
Häufige Fragen
Ab wann genau kann ich kündigen?
Zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang des Darlehens – also nach der letzten Auszahlung, nicht nach Vertragsschluss. Danach gilt eine Kündigungsfrist von sechs Monaten, der früheste Rückzahlungstermin liegt somit zehn Jahre und sechs Monate nach der Schlussauszahlung.
Kostet diese Kündigung eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Nein. § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB gibt das Recht in jedem Fall und ohne Entschädigung. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt nur bei einer Kündigung nach § 490 Abs. 2 BGB an, also bei vorzeitiger Kündigung aus berechtigtem Interesse.
Setzt eine Prolongation die Zehnjahresfrist zurück?
Ja. Wird nach dem Empfang eine neue Vereinbarung über die Zeit der Rückzahlung oder den Sollzinssatz getroffen, tritt dieser Zeitpunkt an die Stelle des Empfangs. Das gilt für Prolongationen ebenso wie für einen Tilgungssatzwechsel oder eine Laufzeitverlängerung.
Darf die Bank das Kündigungsrecht im Vertrag ausschließen?
Nein. § 489 Abs. 4 BGB bestimmt, dass das Recht nicht durch Vertrag ausgeschlossen oder erschwert werden kann. Eine Klausel, die eine Gebühr, eine Begründung oder die Zustimmung der Bank verlangt, ist unwirksam.
Was passiert, wenn ich nach der Kündigung nicht zahlen kann?
Nach § 489 Abs. 3 BGB gilt die Kündigung als nicht erfolgt, wenn der geschuldete Betrag nicht binnen zwei Wochen nach Wirksamwerden zurückgezahlt wird. Der alte Vertrag läuft dann zum alten Zinssatz weiter. Lassen Sie die Anschlussfinanzierung deshalb verbindlich zusagen, bevor Sie kündigen.
Kann ich nur einen Teil kündigen?
Ja, das Gesetz erlaubt die Kündigung ganz oder teilweise. Damit lässt sich auch ohne vertragliche Sondertilgungsoption ein Teilbetrag zurückführen – die Zwei-Wochen-Frist gilt dann für diesen Teilbetrag.
Lohnt sich die Kündigung finanziell?
Im Beispiel mit 350.000 Euro, 4,20 Prozent Sollzins und einer Umschuldung auf 3,50 Prozent sinken die Zinsen in den folgenden 54 Monaten um 7.936,32 Euro, die Restschuld fällt entsprechend niedriger aus. Dem stehen nur die Kosten der Grundschuldabtretung gegenüber, meist 0,2 bis 0,3 Prozent der Grundschuld.
Quellen
- § 489 BGB – Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers (abgerufen am 01.10.2026) – Bundesministerium der Justiz
- § 490 BGB – Außerordentliches Kündigungsrecht (abgerufen am 01.10.2026) – Bundesministerium der Justiz
- § 488 BGB – Vertragstypische Pflichten beim Darlehensvertrag (abgerufen am 01.10.2026) – Bundesministerium der Justiz
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