Volltilgerdarlehen: Rechnung, Vorteile und Grenzen

Beim Volltilgerdarlehen fällt die Zinsbindung mit der Laufzeit zusammen: Am Ende ist das Darlehen vollständig getilgt, eine Anschlussfinanzierung gibt es nicht. Das kostet monatlich mehr – und nimmt dafür das größte Risiko aus der Finanzierung.

Der Unterschied in Zahlen

300.000 Euro Darlehen, 20 Jahre Zinsbindung. Einmal als Volltilger zu 3,6 Prozent, einmal als klassisches Annuitätendarlehen zu 3,8 Prozent mit 2 Prozent Anfangstilgung.

Volltilger gegen Standardfinanzierung über 20 Jahre

	Volltilger (3,6 %)	Annuität (3,8 % + 2 %)
Monatsrate	1.755,33 €	1.450,00 €
Zinsen in 20 Jahren	121.279,20 €	168.677,28 €
Restschuld nach 20 Jahren	0,00 €	120.677,28 €

Die Rate liegt um 305,33 Euro höher. Dafür sind in denselben 20 Jahren 47.398,08 Euro weniger Zinsen angefallen – und es bleibt keine Restschuld, die zu unbekannten Konditionen neu finanziert werden müsste.

Das ist kein Taschenspielertrick: Die höhere Rate ist fast vollständig zusätzliche Tilgung. Wer beim Standarddarlehen dieselbe Rate zahlt, indem er die Anfangstilgung erhöht, landet bei einem sehr ähnlichen Ergebnis – nur ohne den Zinsvorteil, den Banken für die planbare Volltilgung gewähren.

Der eigentliche Gewinn: kein Zinsänderungsrisiko

Bei der Standardfinanzierung entscheidet sich in 20 Jahren, was die verbleibenden 120.677 Euro kosten. Liegt der Zins dann bei 6 Prozent statt bei 3,8, steigt die Rate der Anschlussfinanzierung spürbar – genau in der Lebensphase, in der viele mit sinkendem Einkommen rechnen.

Der Volltilger schließt dieses Risiko aus. Für Menschen, die mit einem festen Zeitpunkt planen – Renteneintritt, Auslaufen eines Arbeitsvertrags, geplanter Verkauf –, ist das der eigentliche Grund für diese Konstruktion.

Wo der Zinsvorteil herkommt

Banken kalkulieren mit Planungssicherheit. Beim Volltilger kennen sie den Zahlungsstrom bis zum letzten Euro, es gibt keine Prolongationsentscheidung und kein Restschuldrisiko. Diesen Vorteil geben viele Institute als Zinsabschlag weiter – üblich sind wenige Zehntelprozentpunkte gegenüber einem vergleichbaren Darlehen mit derselben Zinsbindung.

Fragen Sie deshalb gezielt nach einem Volltilgerangebot. In Standardvergleichen taucht es oft nicht auf, weil dort mit fester Anfangstilgung gerechnet wird.

Der Preis: weniger Flexibilität

• Keine variable Tilgung. Der Tilgungssatz ist durch die Laufzeit vorgegeben; Tilgungssatzwechsel, wie sie viele Annuitätendarlehen erlauben, gibt es hier meist nicht.
• Sondertilgungen passen nicht ins Konzept. Manche Anbieter schließen sie aus, andere lassen sie zu – dann verkürzt sich die Laufzeit. Klären Sie das vorab, siehe Sondertilgung.
• Höhere Rate von Anfang an. Die Haushaltsrechnung muss sie über die gesamte Laufzeit tragen, nicht nur im ersten Jahr.
• Lange Bindung. Bei Verkauf oder Umzug greift dieselbe Regel wie bei jedem Immobiliardarlehen: Kündigung nach § 490 Absatz 2 BGB gegen Vorfälligkeitsentschädigung, siehe Immobilie verkaufen trotz Finanzierung.

Ein Trost bleibt: Nach zehn Jahren ab vollständigem Empfang kann jedes Darlehen mit gebundenem Sollzins mit sechs Monaten Frist entschädigungsfrei gekündigt werden (§ 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB). Auch ein Volltilger ist also nicht für immer bindend.

Für wen es passt – und für wen nicht

Entscheidungshilfe

Volltilger passt, wenn …	Besser Annuität, wenn …
die Rate dauerhaft sicher tragbar ist	das Einkommen schwankt oder noch steigen soll
ein fester Endzeitpunkt zählt, etwa der Renteneintritt	Flexibilität wichtiger ist als Planbarkeit
Zinsänderungsrisiko vermieden werden soll	Sondertilgungen aus Boni geplant sind
die Bank einen spürbaren Zinsabschlag gewährt	der Abschlag unter etwa 0,1 Prozentpunkten liegt

So prüfen Sie ein Angebot

1. Beide Varianten mit gleicher Rate rechnen. Nur so zeigt sich, ob der Zinsabschlag echt ist oder nur die höhere Tilgung wirkt. Der Baufinanzierungsrechner liefert die Zahlen.
2. Effektiven Jahreszins vergleichen, nicht den Sollzins – siehe effektiver Jahreszins.
3. Sondertilgungsrechte klären und schriftlich festhalten lassen.
4. Belastbarkeit prüfen: Trägt die Haushaltsrechnung die höhere Rate auch bei Elternzeit oder Teilzeit? Die Grenze zeigt Wie viel Haus kann ich mir leisten.
5. Förderkredite getrennt betrachten. KfW-Darlehen laufen oft parallel mit eigener Laufzeit – siehe KfW-Förderung.

Wer zwischen den Welten steht, hat noch eine dritte Möglichkeit: ein Annuitätendarlehen mit hoher Anfangstilgung und langer Zinsbindung. Es kommt dem Volltilger nahe, lässt aber mehr Spielraum. Die Grundlagen dazu stehen unter Immobilienkredit, die Zinsentwicklung unter Bauzinsen aktuell.

Weil die Zinsbindung hier über die gesamte Laufzeit läuft, ist das Kündigungsrecht nach 10 Jahren oft der einzige Ausstieg ohne Entschädigung.