Grundschuld löschen: Kosten, Ablauf – und wann Sie es besser nicht tun

Die letzte Rate ist gezahlt, das Haus ist schuldenfrei – und in Abteilung III des Grundbuchs steht immer noch eine Grundschuld über 300.000 Euro. Sie verschwindet nicht von selbst. Und ob sie überhaupt verschwinden soll, ist eine Rechenfrage, keine Frage des Gefühls.

Was rechtlich passieren muss

Die Grundschuld ist ein Recht am Grundstück. Um sie zu beseitigen, braucht es nach § 875 Abs. 1 BGB zwei Dinge: die Erklärung des Berechtigten, dass er das Recht aufgibt, und die Löschung im Grundbuch. Über § 1192 Abs. 1 BGB gelten die Hypothekenvorschriften entsprechend, deshalb kommt § 1183 BGB hinzu: Zur Aufhebung ist die Zustimmung des Eigentümers erforderlich – unwiderruflich, zu erklären gegenüber dem Grundbuchamt oder dem Gläubiger.

Drei Papiere laufen also zusammen:

• Löschungsbewilligung der Bank – in notariell beglaubigter Form, sonst nimmt das Grundbuchamt sie nicht an.
• Zustimmung des Eigentümers nach § 27 der Grundbuchordnung, Unterschrift notariell beglaubigt.
• Löschungsantrag nach § 13 der Grundbuchordnung.

Bei einer Briefgrundschuld kommt der Grundschuldbrief dazu. Den können Sie nach § 1144 BGB in Verbindung mit § 1192 Abs. 1 BGB von der Bank verlangen: Gegen Befriedigung des Gläubigers haben Sie Anspruch auf Aushändigung der Urkunden, die zur Löschung erforderlich sind. Ist der Brief verloren, wird es teuer und langwierig – dann braucht es ein Aufgebotsverfahren.

Wie Abteilung III aufgebaut ist und was dort sonst eingetragen wird, steht unter Grundbuch; die Funktion der Sicherheit selbst unter Grundschuld.

Was die Löschung kostet

Die Grundbuchgebühr richtet sich nach dem Geschäftswert – dem Nominalbetrag der Grundschuld – und nach Tabelle B der Anlage 2 zum GNotKG. Bei einer Grundschuld von 300.000 Euro liegt der Wert in der Stufe „bis 320.000 Euro“; die volle Gebühr beträgt dort 635,00 Euro.

Vorgang	Gebührensatz	bei 300.000 Euro
Löschung in Abteilung III (KV 14140)	0,5	317,50 Euro
Eintragung einer neuen Buchgrundschuld (KV 14121)	1,0	635,00 Euro
Abtretung an eine andere Bank als Veränderung (KV 14130)	0,5	317,50 Euro

Beim Notar fällt für die Beglaubigung Ihrer Unterschrift eine Gebühr nach KV 25100 an: 0,2, mindestens 20,00 Euro, höchstens 70,00 Euro. Für die Löschung gibt es eine Sonderregel, die kaum bekannt ist: Nach KV 25101 Nr. 2 beträgt die Gebühr bei einer Zustimmung nach § 27 GBO samt verbundenem Löschungsantrag pauschal 20,00 Euro – unabhängig von der Höhe der Grundschuld. Mit 19 Prozent Umsatzsteuer sind das 23,80 Euro.

Rechnung für die Löschung einer Grundschuld von 300.000 Euro:

• Grundbuchamt: 317,50 Euro
• Notar: 20,00 Euro plus Umsatzsteuer, also 23,80 Euro
• Summe: rund 341,30 Euro zuzüglich kleiner Auslagen

Die Bank darf für die Löschungsbewilligung selbst kein Entgelt verlangen – sie erfüllt damit nur ihre Pflicht aus dem Sicherungsvertrag.

Der eigentliche Punkt: löschen oder stehen lassen?

Eine abgezahlte Grundschuld muss nicht gelöscht werden. Sie kann als Eigentümergrundschuld stehen bleiben und später wieder genutzt werden. Die Entscheidung kostet in beide Richtungen Geld:

Weg	Grundbuchkosten
Jetzt löschen, später neu eintragen	317,50 + 635,00 = 952,50 Euro
Stehen lassen und später an die neue Bank abtreten	317,50 Euro

Wer in den nächsten Jahren noch eine Sanierung, einen Umbau oder eine Anschlussfinanzierung plant, verschenkt mit der Löschung also rund 635,00 Euro. Beim Bankwechsel ist die Abtretung ohnehin der Standardweg – sie ist der Grund, warum eine Umschuldung bei Immobiliendarlehen so günstig bleibt und warum das Kündigungsrecht nach zehn Jahren überhaupt praktikabel ist.

Wann die Löschung trotzdem richtig ist

• Verkauf steht an. Käufer und deren Banken wollen ein lastenfreies Grundbuch. Üblicherweise erledigt das der Notar aus dem Kaufpreis heraus – dazu Immobilie verkaufen trotz Finanzierung.
• Erbfall oder Übertragung. Eine alte Grundschuld unbekannter Herkunft bremst jede Abwicklung aus, mehr unter Immobilie erben.
• Die Bank existiert nicht mehr in der Form, in der sie eingetragen ist – nach Fusionen wird die Rechtsnachfolge mit jedem Jahr mühsamer nachzuweisen. Holen Sie die Löschungsbewilligung dann besser jetzt.
• Es ist eine Hypothek, keine Grundschuld. Eine Hypothek ist an die Forderung gekoppelt und mit deren Erlöschen wertlos – sie wiederzuverwenden ist nicht möglich.
• Sie wollen definitiv nie wieder beleihen. Dann ist das saubere Grundbuch die bessere Variante.

Eine stehengelassene Grundschuld ist im Übrigen kein Risiko: Ohne Sicherungsvertrag kann niemand daraus vorgehen, und nach § 1192 Abs. 1a BGB können Sie Einreden aus dem Sicherungsvertrag auch jedem Erwerber der Grundschuld entgegenhalten.

Schritt für Schritt

1. Vollständige Rückzahlung bestätigen lassen. Die Bank schickt in der Regel von sich aus eine Mitteilung über die Ausbuchung des Darlehens.
2. Entscheiden, ob gelöscht oder stehen gelassen wird – nach der Rechnung oben, nicht nach Gefühl.
3. Löschungsbewilligung anfordern, schriftlich, mit Angabe von Grundbuchblatt, Abteilung III laufende Nummer und Betrag. Bei Briefgrundschuld zugleich die Herausgabe des Briefs verlangen.
4. Notartermin für die Beglaubigung der Zustimmung und des Antrags – das ist ein Kurztermin, keine Beurkundung.
5. Notar leitet an das Grundbuchamt weiter. Bearbeitungszeit je nach Amt zwei Wochen bis mehrere Monate.
6. Grundbuchauszug prüfen. Erst der neue Auszug beweist, dass Abteilung III leer ist.

Teillöschungen sind ebenfalls möglich: Wer nur ein von mehreren mithaftenden Grundstücken freibekommen will, beantragt die Pfandentlassung – der Rest der Grundschuld bleibt bestehen. Welche Nebenkosten beim Erwerb anfallen und wie sich die Grundschuldbestellung darin einordnet, zeigt Nebenkosten beim Hauskauf; der Gesamtablauf steht im Hauskauf-Ablauf.

Eine eingetragene Grundschuld sagt nichts darüber, ob das Darlehen noch offen ist – im Erbfall wird das wichtig, siehe Erbe mit Schulden.

Vor einer Teilungsversteigerung besonders wichtig: Bestehen bleibende Grundschulden drücken die Gebote erheblich.