Hauskauf: Der Ablauf in neun Schritten

Der Ablauf in neun Schritten

Schritt	Was passiert	Zeitrahmen
1. Budget klären	Eigenkapital, mögliche Rate, Nebenkosten – bevor Sie Objekte ansehen	vorab
2. Finanzierungszusage einholen	Vorabbestätigung der Bank über die mögliche Darlehenshöhe	1 bis 2 Wochen
3. Objekt besichtigen und prüfen	Zustand, Energieausweis, Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen	variabel
4. Kaufpreis verhandeln	auf Basis von Zustand, Lage und Vergleichspreisen	Tage bis Wochen
5. Finanzierung final beantragen	Vollständige Unterlagen inklusive Objektunterlagen an die Bank	1 bis 3 Wochen
6. Kaufvertragsentwurf prüfen	Der Notar verschickt ihn; zwischen Zugang und Beurkundung müssen bei Verbrauchern mindestens zwei Wochen liegen	mindestens 2 Wochen
7. Notartermin	Der Notar verliest den Vertrag vollständig, beide Seiten unterschreiben	1 bis 2 Stunden
8. Abwicklung	Auflassungsvormerkung, Lastenfreistellung, Fälligkeitsmitteilung, Kaufpreiszahlung, Grunderwerbsteuer	6 bis 12 Wochen
9. Übergabe und Eigentumsumschreibung	Schlüsselübergabe mit Protokoll, später Eintragung im Grundbuch	Wochen bis Monate

Von der Kaufzusage bis zur Schlüsselübergabe vergehen in der Regel zwei bis vier Monate. Die Eintragung als Eigentümer im Grundbuch dauert oft noch länger – Sie können die Immobilie aber längst nutzen, weil die Auflassungsvormerkung Ihre Position sichert.

Die Reihenfolge, die Geld spart

Der häufigste Fehler ist, sich in ein Objekt zu verlieben und erst danach zur Bank zu gehen. Wer mit einer Finanzierungsbestätigung zur Besichtigung kommt, verhandelt aus einer besseren Position und verliert keine Zeit, wenn es schnell gehen muss.

Klären Sie deshalb in dieser Reihenfolge:

• Budgetobergrenze aus Haushaltsrechnung und Eigenkapital – siehe Wie viel Haus kann ich mir leisten.
• Nebenkosten abziehen: Sie werden fast nie mitfinanziert und liegen je nach Bundesland bei 8 bis 15 Prozent – siehe Nebenkosten beim Hauskauf.
• Konditionen vergleichen, bevor Sie sich auf die Hausbank festlegen – siehe Baufinanzierung im Vergleich.
• Fehlt Eigenkapital, klären Sie früh, ob eine Vollfinanzierung überhaupt darstellbar ist: Baufinanzierung ohne Eigenkapital.

Diese Unterlagen brauchen Sie

Für die Bank	Zum Objekt
Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate, bei Selbstständigen Jahresabschlüsse und Steuerbescheide	Grundbuchauszug, aktuell
Kontoauszüge, Eigenkapitalnachweis	Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung
Selbstauskunft und Schufa-Einwilligung	Energieausweis
Nachweise über bestehende Kredite und Verpflichtungen	bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, Höhe der Instandhaltungsrücklage, Wirtschaftsplan
Personalausweis	bei Vermietung: bestehende Mietverträge

Die Objektunterlagen liefert in der Regel der Verkäufer oder Makler. Fehlen Protokolle der Eigentümerversammlungen, ist das ein Warnsignal – dort stehen beschlossene und anstehende Sanierungen.

Was beim Notartermin wirklich passiert

Der Kaufvertrag über eine Immobilie muss notariell beurkundet werden – eine private Vereinbarung ist unwirksam. Der Notar ist dabei neutral und berät beide Seiten; er vertritt nicht Ihre Interessen.

• Zwei-Wochen-Frist: Zwischen dem Zugang des Vertragsentwurfs und der Beurkundung müssen bei Verbrauchern mindestens zwei Wochen liegen. Nutzen Sie diese Zeit zum Lesen – und für Rückfragen.
• Vorlesen ist Pflicht. Der gesamte Vertrag wird verlesen. Das dauert, und genau in diesem Moment fallen Unstimmigkeiten auf.
• Prüfen Sie: Kaufpreis und Zahlungsfrist, mitverkauftes Inventar (gesondert ausgewiesen – das mindert die Grunderwerbsteuer), Übergabetermin, Regelungen zu Mängeln, Rücktrittsrechte, Grundschuldbestellung für Ihre Bank.
• Gewährleistung wird bei Bestandsimmobilien fast immer ausgeschlossen – nicht aber für arglistig verschwiegene Mängel.

Von der Beurkundung bis zum Schlüssel

Danach arbeitet der Notar die Abwicklung ab, und Sie warten. Der Ablauf:

• Auflassungsvormerkung im Grundbuch – sie sichert Ihren Anspruch, bevor Sie Eigentümer sind.
• Lastenfreistellung: Bestehende Grundschulden des Verkäufers werden zur Löschung vorbereitet.
• Grundschuldbestellung für Ihre Bank, meist ein zweiter, kurzer Notartermin oder Teil des Kaufvertrags.
• Fälligkeitsmitteilung: Erst wenn alles vorliegt, teilt der Notar mit, dass der Kaufpreis zu zahlen ist. Zahlen Sie niemals vorher, auch nicht auf Bitten des Verkäufers.
• Grunderwerbsteuerbescheid kommt vom Finanzamt; nach Zahlung stellt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus.
• Eigentumsumschreibung im Grundbuch – der letzte Schritt.

Wie Grundbuch und Grundschuld zusammenspielen, erklären die Ratgeber Grundbuch und Grundschuld.

Die Übergabe

• Übergabeprotokoll mit Zählerständen für Strom, Gas und Wasser, Zahl der übergebenen Schlüssel und dem Zustand der Räume – mit Fotos.
• Versorger ummelden und die Gebäudeversicherung klären: Sie geht kraft Gesetzes auf den Käufer über, kann aber gekündigt werden.
• Grundsteuer läuft ab Übergabe wirtschaftlich auf Sie zu – die Systematik erklärt der Ratgeber Grundsteuer.
• Bereitstellungszinsen im Blick behalten, wenn sich die Auszahlung verzögert.

Die häufigsten Fehler

Fehler	Was er kostet
Ohne Finanzierungszusage bieten	Zeitdruck, schlechtere Konditionen, im schlimmsten Fall ein Rücktritt mit Notarkosten
Nebenkosten nicht eingeplant	Die Finanzierung platzt kurz vor dem Notartermin
Vertragsentwurf ungelesen unterschreiben	Nachträglich lässt sich fast nichts mehr ändern
Vor der Fälligkeitsmitteilung zahlen	Sie zahlen ohne gesicherte Gegenleistung
Protokolle der Eigentümerversammlungen nicht gelesen	Eine beschlossene Sanierung wird nach dem Kauf zu Ihrer Sonderumlage
Übergabe ohne Protokoll	Streit über Zählerstände und Schäden

Und ein Punkt, der oft vergessen wird: Ab der Beurkundung sind Sie gebunden. Ein Rücktritt ist nur möglich, wenn der Vertrag ihn vorsieht – ein Widerrufsrecht wie im Onlinehandel gibt es nicht. Die Finanzierung muss deshalb vor dem Notartermin stehen, nicht danach.

Wer zugleich die alte Immobilie abgibt, findet die Regeln unter Immobilie verkaufen trotz Finanzierung.

Beim Kauf vom Bauträger gelten eigene Regeln für Raten und Sicherheiten: Bauträgervertrag.

Bei einer Eigentumswohnung kommen Teilungserklärung und Beschluss-Sammlung hinzu: Eigentumswohnung kaufen.

Beim Eigentumsübergang läuft die bestehende Gebäudeversicherung automatisch weiter: Wohngebäudeversicherung.

Beim Neubau ist die Bauabnahme der wichtigste Termin: Mit ihr kehrt sich die Beweislast um.

Bei einer Eigentumswohnung gehört die Prüfung der Teilungserklärung in den Ablauf.

Bei einer umgewandelten Mietwohnung kommt ein weiterer Schritt hinzu: Vorkaufsrecht des Mieters.