Bauträgervertrag: Ratenplan, Sicherheiten und die vier Voraussetzungen

Beim Bauträger kauft man Grundstück und Haus in einem Vertrag – und zahlt, bevor irgendetwas fertig ist. Damit daraus kein Totalverlust wird, hat der Gesetzgeber zwei Schutzmechanismen eingebaut: harte Voraussetzungen, bevor überhaupt Geld fließen darf, und einen festen Ratenplan.

Was ein Bauträgervertrag ist

Ein Bauträgervertrag hat die Errichtung oder den Umbau eines Hauses zum Gegenstand und enthält zugleich die Verpflichtung, dem Besteller das Eigentum am Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen (§ 650u Absatz 1 BGB). Rechtlich ist er also eine Mischung aus Werkvertrag und Kaufvertrag – beides mit eigenen Regeln.

Abschlagszahlungen darf der Unternehmer nur verlangen, soweit sie gemäß einer Verordnung aufgrund von Artikel 244 EGBGB vereinbart sind (§ 650v BGB). Diese Verordnung verweist auf § 3 der Makler- und Bauträgerverordnung – dort steht der verbindliche Rahmen.

Vier Voraussetzungen, bevor der erste Euro fließt

Der Bauträger darf Vermögenswerte erst entgegennehmen, wenn alle folgenden Punkte erfüllt sind (§ 3 Absatz 1 MaBV):

1. Der Vertrag ist rechtswirksam, die erforderlichen Genehmigungen liegen vor, ein Notar bestätigt das schriftlich – und dem Bauträger sind keine vertraglichen Rücktrittsrechte eingeräumt.
2. Zur Sicherung des Eigentumsanspruchs ist eine Auflassungsvormerkung an der vereinbarten Rangstelle im Grundbuch eingetragen; bei Wohnungseigentum muss zusätzlich die Begründung des Rechts vollzogen sein.
3. Die Freistellung von vorrangigen Grundpfandrechten ist gesichert – ausdrücklich auch für den Fall, dass das Bauvorhaben nicht vollendet wird.
4. Die Baugenehmigung ist erteilt oder es ist behördlich bestätigt, dass mit dem Vorhaben begonnen werden darf.

Punkt 3 ist der wichtigste und der am häufigsten übersehene: Er schützt genau vor dem Szenario, in dem der Bauträger insolvent wird und die Bank des Bauträgers auf das halbfertige Objekt zugreift.

Der Ratenplan: höchstens sieben Teilbeträge

Der Bauträger darf die Vertragssumme in bis zu sieben Teilbeträgen entsprechend dem Bauablauf entgegennehmen. Diese Teilbeträge werden aus den folgenden Prozentsätzen zusammengesetzt (§ 3 Absatz 2 MaBV):

Prozentsätze nach § 3 Absatz 2 MaBV

Bauabschnitt	Anteil	Bezugsgröße
nach Beginn der Erdarbeiten	30 % (20 % beim Erbbaurecht)	der Vertragssumme
Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten	40 %	der restlichen Vertragssumme
Dachflächen und Dachrinnen	8 %
Rohinstallation Heizung	3 %
Rohinstallation Sanitär	3 %
Rohinstallation Elektro	3 %
Fenstereinbau einschließlich Verglasung	10 %
Innenputz, ohne Beiputzarbeiten	6 %
Estrich	3 %
Fliesenarbeiten im Sanitärbereich	4 %
Bezugsfertigkeit, Zug um Zug gegen Besitzübergabe	12 %
Fassadenarbeiten	3 %
vollständige Fertigstellung	5 %

Hier liegt der Fehler, der in vielen Ratgebern steht: Die zwölf Positionen addieren sich auf 100 – aber nicht der Vertragssumme, sondern der restlichen Vertragssumme nach Abzug der ersten Rate. Fallen einzelne Leistungen nicht an, wird der jeweilige Prozentsatz anteilig auf die übrigen Raten verteilt.

Rechenbeispiel: 400.000 Euro Vertragssumme

Beispielhafte Zahlungen bei Grundstückseigentum

Anlass	Rechnung	Betrag
Beginn der Erdarbeiten	30 % von 400.000 €	120.000,00 €
Rohbaufertigstellung	40 % von 280.000 €	112.000,00 €
Dachflächen und Dachrinnen	8 % von 280.000 €	22.400,00 €
Fenstereinbau	10 % von 280.000 €	28.000,00 €
Bezugsfertigkeit	12 % von 280.000 €	33.600,00 €
vollständige Fertigstellung	5 % von 280.000 €	14.000,00 €

Die Bezugsgröße für alle Raten nach der ersten sind also die 280.000 Euro, nicht die 400.000 Euro. Wer das verwechselt, zahlt bei der Rohbaurate rund 48.000 Euro zu viel.

Die Fünf-Prozent-Sicherheit

Bei der ersten Abschlagszahlung ist dem Verbraucher eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung zu leisten (§ 650m Absatz 2 BGB, über die Abschlagszahlungsverordnung auch im Bauträgervertrag anwendbar). Erhöht sich der Vergütungsanspruch durch Änderungen um mehr als 10 Prozent, kommt bei der nächsten Abschlagszahlung eine weitere Sicherheit von 5 Prozent des Mehrbetrags hinzu.

Üblicherweise wird diese Sicherheit als Bankbürgschaft gestellt oder von der ersten Rate einbehalten. Fehlt sie im Vertrag, ist das ein Verhandlungspunkt – kein Detail.

Was das für die Finanzierung bedeutet

• Auszahlung nach Baufortschritt. Die Bank zahlt jede Rate erst gegen Nachweis des erreichten Bauabschnitts aus. Der Zahlungsplan des Bauträgers und der Auszahlungsplan der Bank müssen zusammenpassen.
• Bereitstellungszinsen. Zwischen Zusage und Abruf verlangt die Bank Bereitstellungszinsen. Bei Bauträgerprojekten mit langer Bauzeit ist eine lange bereitstellungszinsfreie Phase bares Geld wert – zwölf Monate sollten es mindestens sein.
• Doppelbelastung. Bis zur Bezugsfertigkeit laufen Miete und Zinsen parallel. Die Tilgung beginnt meist erst mit der Vollauszahlung; einplanen sollte man sie trotzdem.
• Nebenkosten. Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch fallen auf den Gesamtpreis an und müssen aus Eigenkapital kommen – Details unter Nebenkosten beim Hauskauf.

Worauf im Vertrag zu achten ist

1. Baubeschreibung. Sie ist der eigentliche Vertragsinhalt. Alles, was dort nicht steht, ist nicht geschuldet – von der Anzahl der Steckdosen bis zum Standard der Sanitärobjekte.
2. Fertigstellungstermin als verbindliches Datum, nicht als „voraussichtlich“, samt Regelung für den Verzugsfall.
3. Keine Vorfälligkeit. Raten, die vor dem jeweiligen Bauabschnitt fällig werden sollen, widersprechen der Verordnung.
4. Abnahme. Getrennte Abnahme von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum; eine Abnahme durch einen vom Bauträger bestimmten Dritten ist kritisch zu sehen.
5. Sachverständigen einschalten. Eine baubegleitende Kontrolle kostet einen Bruchteil dessen, was ein übersehener Mangel kostet – und sie liefert die Nachweise für die Ratenfreigabe gleich mit.

Wie viel Objekt insgesamt tragbar ist, klärt vorab der Ratgeber Wie viel Haus kann ich mir leisten, die Zahlen liefert der Baufinanzierungsrechner. Wer stattdessen selbst baut oder saniert und Eigenleistung einbringen will, findet die Regeln unter Muskelhypothek.

Die letzte Rate hängt an der Abnahme – worauf es dabei ankommt, steht unter Bauabnahme.

Beim Kauf vom Bauträger kommt die Teilungserklärung als zweites Schlüsseldokument hinzu.