Kreditrechner
Beispielrechnung ohne Gewähr. Tatsächliche Konditionen hängen von Bonität, Anbieter und Laufzeit ab.
Selbst tapezieren, fliesen, streichen – und dafür weniger Kredit brauchen: Die Muskelhypothek ist der bekannteste Weg, fehlendes Eigenkapital durch Arbeit zu ersetzen. Banken rechnen sie tatsächlich an, aber nur unter Bedingungen, die man vorher kennen sollte.
Was die Bank als Eigenleistung anerkennt
Angerechnet wird die ersparte Handwerkerleistung, nicht das Material. Kaufen Sie Fliesen für 4.000 Euro und verlegen sie selbst, sind die 4.000 Euro normale Baukosten; die Eigenleistung ist der Lohnanteil, den ein Betrieb dafür berechnet hätte.
Die Bank behandelt diesen Betrag wie Eigenkapital: Er senkt den Darlehensbedarf und verbessert den Beleihungsauslauf, was wiederum den Zinssatz drückt. Üblich ist allerdings eine doppelte Begrenzung – anerkannt wird nur, was im Kostenplan nachvollziehbar aufgeführt ist, und nur bis zu einem Anteil, den jede Bank selbst festlegt. Wer 60.000 Euro Eigenleistung anmeldet, aber berufstätig ist und keine einschlägige Ausbildung hat, bekommt sie nicht anerkannt.
Was 20.000 Euro Eigenleistung ausmachen
Beispiel: Gesamtkosten 340.000 Euro, 20.000 Euro Eigenkapital. Ohne Eigenleistung werden 320.000 Euro finanziert, mit anerkannter Eigenleistung von 20.000 Euro nur 300.000 Euro – jeweils zu 3,8 Prozent Sollzins und 2 Prozent Anfangstilgung bei zehn Jahren Zinsbindung.
| ohne Eigenleistung | mit Eigenleistung | |
|---|---|---|
| Darlehen | 320.000 € | 300.000 € |
| Monatsrate | 1.546,67 € | 1.450,00 € |
| Zinskosten in zehn Jahren | 107.889,76 € | 101.146,28 € |
| Restschuld nach zehn Jahren | 242.289,36 € | 227.146,28 € |
Die Rate sinkt um 96,67 Euro im Monat, die Zinskosten der ersten zehn Jahre um 6.743,48 Euro. Nachrechnen lässt sich das mit dem Baufinanzierungsrechner.
Welche Gewerke sich für Laien eignen
| Gut machbar | Mit Erfahrung | Besser Fachbetrieb |
|---|---|---|
| Malern, Tapezieren | Fliesen legen | Elektroinstallation |
| Bodenbeläge verlegen | Trockenbau | Gas- und Wasserinstallation |
| Abriss- und Aufräumarbeiten | Innentüren setzen | Dach, Statik, Abdichtung |
| Garten und Außenanlagen | Dämmung im Innenbereich | Heizungstechnik |
Arbeiten an Strom, Gas und Wasser dürfen ohnehin nur eingetragene Fachbetriebe abnehmen. Und bei der Gebäudeversicherung kann eine selbst verlegte Abdichtung im Schadensfall zum Problem werden.
Die Versicherungsfalle: Bauhelfer anmelden
Wer Freunde und Verwandte auf der Baustelle mithelfen lässt, wird rechtlich zum Unternehmer – ihm gereicht das Ergebnis des Bauvorhabens unmittelbar zum Vorteil (§ 136 Absatz 3 SGB VII). Die Helfer sind als „Wie-Beschäftigte“ gesetzlich unfallversichert (§ 2 Absatz 2 SGB VII), und zwar auch ohne Bezahlung und ohne Vertrag.
Daraus folgt eine Pflicht, die auf keiner Baustelle vergessen werden sollte: Der Bauherr muss das Vorhaben binnen einer Woche nach Beginn beim zuständigen Unfallversicherungsträger – der Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft – anmelden und dabei Art des Unternehmens, Zahl der Versicherten und den Eröffnungstag angeben (§ 192 Absatz 1 SGB VII). Wer das versäumt, riskiert ein Bußgeld und im Schadensfall Regressforderungen. Die Beiträge richten sich nach den geleisteten Arbeitsstunden und sind im Verhältnis zum Risiko gering.
Was regelmäßig unterschätzt wird
- Zeit. Ein Wochenende hat rund 16 Arbeitsstunden. 400 Stunden Eigenleistung neben dem Beruf bedeuten ein halbes Jahr ohne freie Wochenenden – und jeder Monat Bauverzug kostet doppelt, weil Miete und Rate parallel laufen.
- Bereitstellungszinsen. Wird das Darlehen später abgerufen als geplant, verlangt die Bank Bereitstellungszinsen. Verhandeln Sie eine lange bereitstellungszinsfreie Zeit, wenn viel Eigenleistung geplant ist.
- Keine Gewährleistung. Für selbst ausgeführte Arbeiten haftet niemand. Zeigt sich nach drei Jahren ein Feuchteschaden, zahlt kein Handwerksbetrieb.
- Förderprogramme. Eigenleistung ist bei geförderten Maßnahmen nicht ausgeschlossen, aber an ein eigenes Nachweisverfahren gebunden – die BAFA hält dafür ein Formular zur Bestätigung von Eigenleistungen bereit. Was anerkannt wird, steht im Merkblatt des jeweiligen Programms; siehe auch KfW-Förderung.
- Der Zahlungsplan. Banken zahlen nach Baufortschritt aus. Wer Gewerke selbst übernimmt, muss das im Auszahlungsplan abbilden, sonst fehlt Geld für Material.
So gehen Sie es an
- Gewerke realistisch auswählen und Stunden schätzen – lieber zu wenig anmelden als zu viel.
- Handwerkerangebote einholen, um den ersparten Lohnanteil zu belegen. Die Bank will Zahlen, keine Schätzungen.
- Eigenleistung im Finanzierungsgespräch von Anfang an ansprechen, nicht nachträglich.
- Bauhelfer bei der Berufsgenossenschaft anmelden, bevor der erste Helfer kommt.
- Puffer einplanen: Wer knapp kalkuliert, braucht am Ende eine Aufstockung zu schlechteren Konditionen.
Wie viel Haus insgesamt drin ist, klärt vorab der Ratgeber Wie viel Haus kann ich mir leisten.
Für Eigenleistungen gibt es keine Gewährleistung – umso wichtiger ist die Bauabnahme der Fremdgewerke.
Häufige Fragen
Wie viel Eigenleistung erkennt die Bank an?
Eine gesetzliche Grenze gibt es nicht, jede Bank legt ihre eigene fest. Maßgeblich sind der belegte Lohnanteil aus Handwerkerangeboten, Ihre handwerkliche Qualifikation und die verfügbare Zeit. Wer Vollzeit arbeitet, bekommt sehr hohe Ansätze nicht anerkannt.
Zählt das Material als Eigenleistung?
Nein. Material ist ein normaler Baukostenposten, der finanziert werden muss. Eigenleistung ist ausschließlich die Arbeit, die sonst ein Betrieb in Rechnung gestellt hätte.
Muss ich Bauhelfer wirklich anmelden, wenn sie unentgeltlich helfen?
Ja. Der gesetzliche Unfallversicherungsschutz greift unabhängig von Bezahlung oder Vertrag, und der Bauherr gilt als Unternehmer. Die Anzeige beim Unfallversicherungsträger ist binnen einer Woche nach Beginn fällig; ohne sie drohen Bußgeld und Regress.
Was passiert, wenn ich die Eigenleistung nicht schaffe?
Dann müssen Handwerker einspringen, und das Geld dafür fehlt. Üblich ist in diesem Fall eine Aufstockung des Darlehens zu den aktuellen Konditionen – deshalb sollte von vornherein ein Puffer eingeplant werden.
Wirkt sich Eigenleistung auf den Zinssatz aus?
Indirekt ja. Weil das Darlehen kleiner ausfällt, sinkt der Beleihungsauslauf. Wer damit unter eine Schwelle wie 80 oder 60 Prozent rutscht, bekommt in der Regel einen niedrigeren Sollzins.
Quellen
- § 2 SGB VII – Versicherung kraft Gesetzes (abgerufen am 24.09.2026) – Bundesministerium der Justiz
- § 136 SGB VII – Bescheid über die Zuständigkeit, Unternehmerbegriff (abgerufen am 24.09.2026) – Bundesministerium der Justiz
- § 192 SGB VII – Melde- und Auskunftspflichten der Unternehmer (abgerufen am 24.09.2026) – Bundesministerium der Justiz
- BAFA-Formular zur Bestätigung von Eigenleistungen in der BEG-Förderung (abgerufen am 24.09.2026) – Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle
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