Teilungserklärung: Das wichtigste Dokument beim Wohnungskauf

Die Teilungserklärung ist beim Kauf einer Eigentumswohnung das wichtigste Dokument nach dem Kaufvertrag – und dasjenige, das am seltensten gelesen wird. Sie bestimmt, was Ihnen allein gehört, was allen gehört, wer welche Kosten trägt und was Sie in Ihrer Wohnung dürfen.

Was sie rechtlich ist

Nach § 8 Abs. 1 WEG kann der Eigentümer eines Grundstücks durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum in Miteigentumsanteile teilen, wobei mit jedem Anteil Sondereigentum verbunden ist. Das Grundbuchblatt des Grundstücks wird geschlossen, und für jeden Miteigentumsanteil entsteht ein eigenes Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuch (§ 7 Abs. 1 WEG).

Zur Eintragungsbewilligung gehören nach § 7 Abs. 4 WEG zwei Anlagen:

• der Aufteilungsplan – eine von der Bauhörde mit Unterschrift und Siegel versehene Bauzeichnung, aus der Lage und Größe aller Sonder- und Gemeinschaftsflächen hervorgehen; alle Räume einer Einheit tragen dieselbe Nummer,
• die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Bauhörde.

Weicht die tatsächliche Bauausführung vom Aufteilungsplan ab – ein häufiger Fall bei Dachgeschossausbauten und Kellerräumen –, entsteht am betroffenen Raum kein Sondereigentum. Er bleibt Gemeinschaftseigentum, auch wenn er seit Jahren mitgenutzt wird. Vergleichen Sie den Plan deshalb vor dem Kauf mit der Wirklichkeit.

Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

§ 5 WEG zieht die Grenze. Sondereigentum sind die bestimmten Räume und die dazugehörigen Gebäudebestandteile, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne das gemeinschaftliche Eigentum oder andere Eigentümer über das unvermeidliche Maß hinaus zu beeinträchtigen und ohne die äußere Gestaltung zu verändern.

Entscheidend ist § 5 Abs. 2 WEG: Teile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, sowie Anlagen zum gemeinschaftlichen Gebrauch sind nie Sondereigentum – auch dann nicht, wenn sie sich innerhalb Ihrer Wohnung befinden.

Bauteil	Regelmäßige Zuordnung
Innentüren, nicht tragende Innenwände, Bodenbelag, Sanitärobjekte	Sondereigentum
Tragende Wände und Decken, Fundament, Dach	Gemeinschaftseigentum
Fenster und Wohnungseingangstür	Gemeinschaftseigentum – trotz ausschließlicher Nutzung
Balkon	Gespalten: Bodenbelag und Innenanstrich Sondereigentum, Konstruktion und Brüstung Gemeinschaftseigentum
Heizungsanlage, Steigleitungen, Aufzug	Gemeinschaftseigentum
Stellplatz im Freien, Gartenfläche	Meist Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrecht

Die Zeile zu Fenstern und Wohnungstür ist die teuerste Erkenntnis für viele Käufer: Der Austausch ist Sache der Gemeinschaft und wird über die Miteigentumsanteile umgelegt – nicht von demjenigen bezahlt, dessen Fenster es sind. Umgekehrt dürfen Sie sie auch nicht eigenmächtig austauschen.

Die Gemeinschaftsordnung – und was gegen Sie wirkt

In der Teilungserklärung steht meist auch die Gemeinschaftsordnung: Kostenverteilung, Stimmrecht, Nutzungsbeschränkungen, Zustimmungserfordernisse. Nach § 10 Abs. 1 WEG können die Eigentümer vom Gesetz abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nichts anderes ausdrücklich bestimmt ist.

Der für Käufer wichtigste Satz steht in § 10 Abs. 3 WEG: Vereinbarungen, ihre Änderung oder Aufhebung sowie darauf beruhende Beschlüsse wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind.

Das schneidet in beide Richtungen. Eine günstige Sonderregelung, die nur in einem Protokoll steht, bindet Sie nicht – schützt Sie aber auch nicht. Verlassen Sie sich nie auf mündliche Zusagen des Verkäufers oder der Verwaltung, sondern nur auf das, was im Grundbuch und in der eingetragenen Gemeinschaftsordnung steht.

Zu Sondernutzungsrechten enthält § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG eine Besonderheit: Ist das Wohnungseigentum mit einer Grundschuld oder Hypothek belastet, ist die Zustimmung des Gläubigers nur erforderlich, wenn ein Sondernutzungsrecht begründet, aufgehoben, geändert oder übertragen wird – für andere Vereinbarungsänderungen nicht.

Rechenbeispiel: Was der Miteigentumsanteil kostet

Eine Wohnung hat einen Miteigentumsanteil von 87/1.000. Die Gemeinschaft hat ein Jahresbudget von 84.000,00 Euro und beschließt zusätzlich eine Sonderumlage für die Dachsanierung über 240.000,00 Euro:

• Laufender Anteil im Jahr: 87 ÷ 1.000 × 84.000 = 7.308,00 Euro
• Anteil an der Sonderumlage: 87 ÷ 1.000 × 240.000 = 20.880,00 Euro

Beides hängt allein am Miteigentumsanteil, nicht an der Wohnfläche – es sei denn, die Gemeinschaftsordnung bestimmt ausdrücklich etwas anderes. Prüfen Sie deshalb, ob Anteil und Fläche zueinander passen: Ein im Verhältnis zu großer Anteil kostet Sie dauerhaft Geld.

Checkliste vor dem Kauf

1. Vollständige Unterlagen anfordern: Teilungserklärung mit allen Nachträgen, Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung, Gemeinschaftsordnung.
2. Aufteilungsplan mit der Wohnung abgleichen. Weicht die Bauausführung ab, fehlt dort Sondereigentum.
3. Kostenverteilungsschlüssel prüfen – nach Miteigentumsanteil, Fläche oder Einheiten? Und gibt es abweichende Regeln für Aufzug, Heizung oder Tiefgarage?
4. Nutzungsbeschränkungen lesen. Vermietungsverbote, Regelungen zur Ferienvermietung, Tierhaltung, gewerbliche Nutzung – all das steht hier und nirgends sonst.
5. Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG. Sie muss ausdrücklich eingetragen sein und bedeutet, dass die Verwaltung dem Verkauf zustimmen muss – ein realer Zeitfaktor.
6. Sondernutzungsrechte nachvollziehen. Ist der Stellplatz wirklich Ihnen zugeordnet und steht das im Grundbuch?
7. Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen und die Beschlusssammlung einsehen – dort stehen beschlossene und angekündigte Sonderumlagen.
8. Erhaltungsrücklage abgleichen. Eine dünne Rücklage bei anstehender Sanierung ist ein versteckter Kaufpreisaufschlag.

Die Punkte 7 und 8 entscheiden häufiger über die Wirtschaftlichkeit als der Quadratmeterpreis. Wie der Kauf insgesamt abläuft, beschreibt Eigentumswohnung kaufen; die Nebenkosten stehen unter Nebenkosten beim Hauskauf. Beim Kauf vom Bauträger gelten zusätzlich die Regeln aus dem Bauträgervertrag. Was im Grundbuch eingetragen ist, bindet auch Sie als Nachfolger – alles andere nicht.

Wird erst nach Ihrem Einzug aufgeteilt, entsteht ein Vorkaufsrecht des Mieters.