Erhaltungsrücklage: Wie viel angemessen ist – und was der BFH dazu sagt

In der Eigentümerversammlung ist die Erhaltungsrücklage der Punkt, an dem am kürzesten diskutiert wird – und der über die nächsten zwanzig Jahre am meisten Geld bewegt. Wer eine Eigentumswohnung kauft, sollte ihren Stand kennen, bevor er den Kaufvertrag unterschreibt.

Was das Gesetz verlangt

§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG zählt die „Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage“ ausdrücklich zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Jeder einzelne Wohnungseigentümer kann sie also verlangen; ein Beschluss, gar keine Rücklage zu bilden, widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung und ist anfechtbar.

Wie viel „angemessen“ ist, sagt das Gesetz nicht. Die Höhe wird nach § 28 Abs. 1 WEG mit dem Wirtschaftsplan beschlossen; der Verwalter muss zudem nach § 28 Abs. 4 WEG jährlich einen Vermögensbericht erstellen, der den Stand der Rücklagen ausweist und jedem Eigentümer zur Verfügung zu stellen ist. Dieser Bericht ist das wichtigste Dokument beim Wohnungskauf – wichtiger als jedes Exposé.

Seit der Reform vom 1. Dezember 2020 ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer selbst rechtsfähig. Die Rücklage gehört damit ihr, nicht anteilig den Eigentümern. Daraus folgen zwei praktische Konsequenzen, die regelmäßig überraschen: Beim Verkauf gibt es keinen Auszahlungsanspruch, und das Guthaben wandert ohne gesonderte Vereinbarung mit der Wohnung zum Käufer.

Wie viel angemessen ist

Eine gesetzliche Formel gibt es nicht. Als Orientierung dient üblicherweise § 28 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung, der für den öffentlich geförderten Wohnungsbau Höchstsätze je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr nennt:

Alter der Wohnung	Hochstsatz je m² und Jahr
Bezugsfertigkeit weniger als 22 Jahre her	7,10 Euro
mindestens 22 Jahre her	9,00 Euro
mindestens 32 Jahre her	11,50 Euro
Zuschlag bei maschinell betriebenem Aufzug	+ 1,00 Euro
Garage oder Einstellplatz	68,00 Euro je Platz und Jahr

Diese Sätze binden eine Wohnungseigentümergemeinschaft rechtlich nicht – sie sind aber der Maßstab, an dem sich Gerichte und Gutachter orientieren.

Beispiel: 75 m², Baujahr vor 35 Jahren, Haus mit Aufzug. 11,50 + 1,00 = 12,50 Euro je m² und Jahr, also 937,50 Euro jährlich oder 78,13 Euro monatlich allein für die Rücklage – zusätzlich zum laufenden Hausgeld.

Was eine zu niedrige Rücklage wirklich kostet

Eine Gemeinschaft mit 20 Einheiten und 1.600 m² Wohnfläche, Baujahr vor 35 Jahren, setzt statt 12,50 Euro nur 0,30 Euro je m² und Monat an – eine sehr verbreitete Größenordnung.

	Ansatz	pro Jahr
Orientierungswert	12,50 Euro je m² und Jahr	20.000,00 Euro
tatsächlicher Beschluss	0,30 Euro je m² und Monat	5.760,00 Euro
Unterdeckung		14.240,00 Euro
in zehn Jahren		142.400,00 Euro

Diese 142.400 Euro verschwinden nicht – sie kommen als Sonderumlage zurück, wenn das Dach oder die Heizung fällig wird. Bei 20 gleich großen Einheiten sind das gut 7.000 Euro pro Wohnung auf einmal. Wer dann nicht liquide ist, braucht kurzfristig einen Modernisierungskredit – zu Konditionen, die niemand plant.

Deshalb ist eine niedrige Rücklage beim Kauf kein Vorteil, auch wenn das Hausgeld dann attraktiv aussieht. Sie ist eine Verbindlichkeit, die noch nicht sichtbar ist. Prüfen Sie vor dem Kauf: Vermögensbericht, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, beschlossene und aufgeschobene Maßnahmen – mehr dazu unter Eigentumswohnung kaufen.

Zwei Steuerfallen, die der BFH geschlossen hat

1. Die Grunderwerbsteuer sinkt nicht. Verbreitet ist der Rat, den auf die Wohnung entfallenden Anteil an der Rücklage im Kaufvertrag gesondert auszuweisen, um Grunderwerbsteuer zu sparen. Der Bundesfinanzhof hat dem eine klare Absage erteilt: „Beim rechtsgeschäftlichen Erwerb von Teileigentum ist der vereinbarte Kaufpreis als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht um die anteilige Instandhaltungsrückstellung zu mindern“ (Urteil vom 16. September 2020, II R 49/17). Grund ist gerade die Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft: Die Rücklage gehört ihr, der Käufer erwirbt sie nicht mit.

Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro und 8.000 Euro anteiliger Rücklage bleibt es also bei der Steuer auf den vollen Kaufpreis. Die erhoffte Ersparnis von 520,00 Euro bei einem Steuersatz von 6,5 Prozent gibt es nicht – wohl aber Streit mit dem Finanzamt, wenn man sie einrechnet. Welche Nebenkosten tatsächlich anfallen, zeigt Nebenkosten beim Hauskauf.

2. Vermieter dürfen die Einzahlung nicht sofort absetzen. Der BFH hat das 2025 ausdrücklich auch für die Rechtslage nach der WEG-Reform bestätigt: „Die Zuführung von Hausgeldzahlungen eines Wohnungseigentümers zur Erhaltungsrücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft rechtfertigt auch unter Beachtung der seit dem 01.12.2020 geltenden Neuregelungen im Wohnungseigentumsgesetz keinen Werbungskostenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung“ (Urteil vom 14. Januar 2025, IX R 19/24). Abziehbar ist erst, was die Gemeinschaft tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen verausgabt.

Für Kapitalanleger heißt das: Die Liquiditätsrechnung und die Steuerrechnung laufen auseinander. Was dabei zu beachten ist, steht unter Immobilie als Kapitalanlage.

Was Sie vor dem Kauf prüfen sollten

1. Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG anfordern – Stand der Rücklage, nicht nur die Jahreszahlung. Er ist jedem Eigentümer zur Verfügung zu stellen; der Verkäufer hat ihn.
2. Stand ins Verhältnis setzen. Teilen Sie die Rücklage durch die Gesamtwohnfläche. Unter 10 Euro je m² ist die Gemeinschaft praktisch mittellos, ab etwa 100 Euro je m² handlungsfähig.
3. Protokolle der letzten drei Versammlungen lesen – dort stehen aufgeschobene Maßnahmen, die nirgends sonst auftauchen.
4. Beschlusssammlung einsehen: Sonderumlagen, Kreditaufnahmen der Gemeinschaft, Rechtsstreitigkeiten.
5. Teilungserklärung prüfen, denn sie bestimmt, wer welche Kosten trägt und was überhaupt Gemeinschaftseigentum ist – dazu Teilungserklärung.
6. Versicherungsschutz abgleichen. Was die Wohngebäudeversicherung abdeckt, muss die Rücklage nicht tragen – und umgekehrt.

Eine gut gefüllte Rücklage ist übrigens auch ein Argument bei der Bank: Sie senkt das Risiko unerwarteter Sonderumlagen und damit das Ausfallrisiko der Finanzierung. Erwähnen Sie den Vermögensbericht im Gespräch über den Immobilienkredit.

Kurz zusammengefasst

• Die Erhaltungsrücklage ist Pflichtbestandteil ordnungsmäßiger Verwaltung, aber ohne gesetzliche Höhe.
• Sie gehört der rechtsfähigen Gemeinschaft – beim Verkauf gibt es keine Auszahlung.
• Sie mindert die Grunderwerbsteuer nicht.
• Vermieter setzen erst die Verausgabung ab, nicht die Einzahlung.
• Eine niedrige Rücklage ist kein günstiges Hausgeld, sondern eine aufgeschobene Rechnung.

Welche gesetzlichen Pflichten die Gemeinschaft wirklich treffen, steht unter Sanierungspflicht nach dem Hauskauf.

Steuerlich relevant: Seit dem BFH-Urteil II R 49/17 mindert die Rücklage die Grunderwerbsteuer nicht.