Sanierungspflicht nach dem Hauskauf: Was wirklich gilt

„Nach dem Kauf müssen Sie innerhalb von zwei Jahren die Heizung tauschen und 65 Prozent erneuerbare Energien erreichen.“ Dieser Satz steht in unzähligen Ratgebern. Er ist nicht mehr richtig.

Was sich am Gesetz geändert hat

Das frühere Gebäudeenergiegesetz trägt heute den Titel „Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden“. Entscheidend ist aber nicht der Name, sondern was darin fehlt: Die Vorschriften, auf denen die bekannten Pflichten beruhten, sind weggefallen.

Frühere Regelung	Vorschrift	Status
65 Prozent erneuerbare Energien bei neuen Heizungen	§ 71	weggefallen
Betriebsverbot für Heizkessel älter als 30 Jahre	§ 72	weggefallen
Anschluss- und Nutzungsregeln für Wärmenetze	§§ 47 bis 55	weggefallen

An ihre Stelle tritt ein anderes Modell: freie Wahl der Heiztechnik, dafür steigende Quoten für grüne Brennstoffe. § 42 zählt beim Ersatz einer Heizungsanlage zehn gleichberechtigte Optionen auf – von der Wärmepumpe über Biomasse, KWK und Stromdirektheizung bis zur Hausübergabestation und zu „anderen innovativen Heizungslösungen“. Auch Gas, Heizöl und Flüssiggas stehen ausdrücklich darunter.

Der Preis der Gas- oder Ölheizung: eine Quote

Wer sich für fossile Technik entscheidet, übernimmt eine Pflicht in die Zukunft. § 43 Abs. 1 gilt für Anlagen, die nach dem 29. Juli 2026 neu in ein bestehendes Gebäude eingebaut werden:

ab	Mindestanteil grüner Brennstoffe
1. Januar 2029	10 Prozent
1. Januar 2030	15 Prozent
1. Januar 2035	30 Prozent
1. Januar 2040	60 Prozent

Anrechenbar sind Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas sowie grüner, blauer, orangener oder türkiser Wasserstoff und daraus hergestellte Derivate. Die Pflicht lässt sich auch anders erfüllen: nach § 43 Abs. 3 über eine solarthermische Anlage – im Zeitraum 2029 bis 2034 bei Wohngebäuden mit höchstens zwei Wohnungen mit mindestens 0,04 Quadratmetern Aperturfläche je Quadratmeter Nutzfläche, bei größeren Gebäuden mit mindestens 0,03 – oder nach Abs. 4 über eine Lüftungsanlage mit einem Wärmerückgewinnungsgrad von mindestens 73 Prozent.

Den größeren Rahmen setzt § 42a: Die Bundesregierung soll bis zum 1. Dezember 2026 ein Gesetz über eine Grüngas- und Grünheizölquote vorlegen, das die Inverkehrbringer verpflichtet, die Brennstoffe für die Wärmeversorgung von Gebäuden ab 2045 vollständig auf klimaneutrale Brennstoffe umzustellen. Die Kostenfrage verschiebt sich damit vom Heizungseinbau zum Brennstoffpreis – und wird dadurch nicht kleiner.

Die einzige echte Zwei-Jahres-Pflicht für Käufer

Sie betrifft nicht die Heizung, sondern das Dach. § 35 Abs. 1 verlangt, dass oberste Geschossdecken, die den Mindestwärmeschutz nicht erfüllen, so gedämmt werden, dass der Wärmedurchgangskoeffizient 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin nicht überschreitet. Die Pflicht gilt als erfüllt, wenn stattdessen das darüberliegende Dach entsprechend gedämmt ist.

Und hier kommt der Eigentümerwechsel ins Spiel. § 35 Abs. 3 regelt für Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat: Die Pflicht ist erst im Fall eines Eigentümerwechsels nach dem 1. Februar 2002 vom neuen Eigentümer zu erfüllen – mit einer Frist von zwei Jahren ab dem ersten Eigentumsübergang nach diesem Datum.

Zwei Entlastungen gibt es dazu:

• § 35 Abs. 2: Ist die Dämmschichtdicke technisch begrenzt, genügt die höchstmögliche Dämmung bei einem Bemessungswert der Wärmeleitfähigkeit von 0,035 W/(m·K) – bei Einblasdämmung oder nachwachsenden Rohstoffen 0,045.
• § 35 Abs. 4: Bei Wohngebäuden mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine selbst bewohnt, entfällt die Pflicht, soweit sich die Aufwendungen nicht innerhalb angemessener Frist durch die Einsparungen erwirtschaften lassen.

Und die Pflicht, die erst beim Anfassen entsteht

§ 36 gilt nicht nach dem Kauf, sondern nach dem Entschluss zu bauen: Werden Außenbauteile erneuert, ersetzt oder erstmalig eingebaut, müssen sie die Wärmedurchgangskoeffizienten der Anlage 7 einhalten. Entscheidend ist die Bagatellgrenze: Ausgenommen sind Änderungen, die nicht mehr als 10 Prozent der gesamten Fläche der jeweiligen Bauteilgruppe betreffen.

Wer also drei von zwanzig Fenstern tauscht, löst keine Anforderung aus; wer die Fassade neu verputzt, sehr wohl. Neu ist zudem: Bei Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen muss der Eigentümer vor Beauftragung der Planungsleistungen ein informatorisches Beratungsgespräch mit einer zur Ausstellung von Energieausweisen berechtigten Person führen, wenn ein solches Gespräch unentgeltlich angeboten wird – und Handwerksbetriebe müssen im Angebot schriftlich darauf hinweisen.

Was sonst noch an Fristen läuft

Pflicht	Vorschrift	Wen trifft sie
Dämmung oberste Geschossdecke, U ≤ 0,24	§ 35	neuer Eigentümer, zwei Jahre
Bauteilanforderungen bei Änderung, 10-Prozent-Grenze	§ 36	jeder, der baut
Grünbrennstoffquote bei neuer Gas- oder Ölheizung	§ 43	Einbau nach dem 29.07.2026
Heizungsprüfung und -optimierung	§ 60b	Gebäude mit mindestens sechs Wohnungen; Altanlagen vor dem 01.10.2009 bis zum 30.09.2027
Energieausweis bei Verkauf oder Vermietung	§ 80 Abs. 3	Verkäufer und Vermieter

Die Heizungsprüfung nach § 60b betrifft Mehrfamilienhäuser: Anlagen mit Wasser als Wärmeträger, die keine Wärmepumpe sind, müssen innerhalb eines Jahres nach Ablauf von 15 Jahren geprüft und optimiert werden; für Anlagen, die vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut wurden, läuft die Frist bis zum 30. September 2027. Geprüft werden unter anderem die Einstellparameter, die Heizungspumpe, die Dämmung von Rohrleitungen und Möglichkeiten zur Absenkung der Vorlauftemperatur.

Was das für die Finanzierung bedeutet

1. Keine Panikposition für die Heizung einplanen, aber eine realistische. Ein alter Kessel darf weiterlaufen; er fällt irgendwann trotzdem aus, und dann entscheiden Sie zwischen Technik und Brennstoffquote.
2. Die Dämmung der obersten Geschossdecke kalkulieren. Sie ist die einzige Pflicht mit fester Frist nach dem Kauf und meist der günstigste Posten der ganzen Liste.
3. Energieausweis vor dem Kauf lesen. Er muss Ihnen nach § 80 Abs. 3 und 4 vorgelegt werden; bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist ein Bedarfsausweis zu erstellen – der ist deutlich aussagekräftiger als ein Verbrauchsausweis.
4. Bei der Eigentumswohnung die Gemeinschaft prüfen. Über die Heizung entscheidet nicht Sie, sondern die Eigentümerversammlung – und bezahlt wird aus der Erhaltungsrücklage oder per Sonderumlage.
5. Förderung mit einrechnen, aber nicht einplanen. Was aktuell abrufbar ist, steht unter KfW-Förderung; die Finanzierung der Maßnahme selbst läuft meist über einen Modernisierungskredit.
6. Puffer im Darlehen vorsehen. Wer die Sanierung erst in fünf Jahren angeht, braucht dann frisches Geld – ein von Anfang an größerer Rahmen ist günstiger als eine zweite Finanzierungsrunde. Die Grundlagen stehen im Immobilienkredit.

Konkrete Technikentscheidungen rechnen Sie am besten getrennt: Wärmepumpe finanzieren und Photovoltaik finanzieren zeigen, wie sich Investition und Einsparung gegenüberstehen.

Drei Irrtümer, die Geld kosten

• „Die Heizung muss nach 30 Jahren raus.“ Das Betriebsverbot stand in § 72 – und der ist weggefallen. Prüfen Sie stattdessen, ob Ihre Anlage unter die Prüfpflicht des § 60b fällt.
• „65 Prozent erneuerbar sind Pflicht.“ Nicht mehr. § 42 lässt zehn Optionen zu; die Steuerung läuft über die Brennstoffquote des § 43 und die geplante Quote nach § 42a.
• „Beim Kauf muss ich innerhalb von zwei Jahren sanieren.“ Nur die Nachrüstpflicht des § 35 hat diese Frist, und auch die nur unter engen Voraussetzungen – einschließlich der Wirtschaftlichkeitsausnahme in Abs. 4.

Was Sie beim Erwerb insgesamt prüfen sollten, steht unter Hauskauf-Ablauf und Eigentumswohnung kaufen; welche Nebenkosten sicher anfallen, unter Nebenkosten beim Hauskauf. Ein Hinweis zum Schluss: Diese Vorschriften werden häufig geändert. Prüfen Sie vor einer Investitionsentscheidung den aktuellen Gesetzestext oder lassen Sie sich von einer Energieberatung einordnen, was für Ihr Gebäude gilt.

Steht das Haus unter Denkmalschutz, lohnt der Blick auf die Denkmal-AfA – bis zu 100 Prozent in zwölf Jahren.

Was Sie ohnehin machen müssen, lässt sich steuerlich nutzen: Steuerbonus für die Sanierung.