Denkmal-AfA: Wie die Sanierung zur Steuerersparnis wird

Denkmalimmobilien werden mit einem Versprechen verkauft: Der Staat zahlt einen großen Teil der Sanierung über die Steuer mit. Das stimmt – die erhöhten Absetzungen nach § 7i EStG sind die großzügigste Abschreibung, die das deutsche Immobiliensteuerrecht kennt. Nur hängt alles an einem Blatt Papier, das viele Käufer erst viel zu spät beantragen.

Die Abschreibungssätze

§ 7i Abs. 1 Satz 1 EStG erlaubt bei einem Gebäude, das nach Landesrecht ein Baudenkmal ist, abweichend von § 7 Abs. 4 bis 5a EStG:

• im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 Prozent,
• in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 Prozent

der Herstellungskosten für Baumaßnahmen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind. Acht mal 9 plus vier mal 7 ergibt 100 Prozent in zwölf Jahren.

Entscheidend ist Satz 5: Auch ein Käufer kann die erhöhten Absetzungen in Anspruch nehmen – für Anschaffungskosten, die auf Baumaßnahmen entfallen, soweit diese nach dem rechtswirksamen Abschluss des Kaufvertrags durchgeführt worden sind. Wer eine bereits fertig sanierte Denkmalwohnung kauft, geht leer aus. Nur der Teil, der nach Ihrer Unterschrift gebaut wurde, ist begünstigt.

Dieselben Sätze gelten nach § 7h EStG für Gebäude in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich bei Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne des § 177 BauGB.

Rechenbeispiel: Eigentumswohnung im Baudenkmal

Kaufpreis 400.000 Euro, im Vertrag aufgeteilt in 70.000 Euro Grund und Boden, 150.000 Euro Altbausubstanz und 180.000 Euro Sanierungsanteil. Das Gebäude wurde vor 1925 fertiggestellt.

Position	Satz	pro Jahr
Sanierungsanteil, Jahre 1–8 (§ 7i)	9 %	16.200,00 €
Sanierungsanteil, Jahre 9–12 (§ 7i)	7 %	12.600,00 €
Altbausubstanz (§ 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 Buchst. c)	2,5 %	3.750,00 €
Grund und Boden	–	nicht abschreibbar

In den ersten acht Jahren ergeben sich damit 19.950,00 Euro Abschreibung pro Jahr. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent plus Solidaritätszuschlag entspricht das einer Entlastung von rund 8.840 Euro jährlich – vorausgesetzt, es gibt genug zu versteuerndes Einkommen, gegen das sich der Verlust rechnen lässt. Genau das ist die stille Bedingung des Modells.

Selbstnutzer: 90 statt 100 Prozent

Wer die Denkmalwohnung selbst bewohnt, kann die Aufwendungen nicht als Werbungskosten abziehen – es fehlen die Einnahmen. Dafür greift § 10f Abs. 1 EStG: Die Aufwendungen sind im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme und in den neun folgenden Kalenderjahren jeweils bis zu 9 Prozent wie Sonderausgaben abziehbar, wenn die Voraussetzungen des § 7h oder § 7i vorliegen.

	Vermietung (§ 7i)	Eigennutzung (§ 10f)
Zeitraum	12 Jahre	10 Jahre
Sätze	8 × 9 %, dann 4 × 7 %	10 × 9 %
Summe	100 %	90 %
Im Beispiel pro Jahr	16.200 € / 12.600 €	16.200 €
Altbausubstanz	2,5 % AfA zusätzlich	nicht abziehbar
Art des Abzugs	Werbungskosten	Sonderausgaben

§ 10f Abs. 1 Satz 3 EStG stellt klar: Für Zeiträume, in denen bereits erhöhte Absetzungen nach § 7h oder § 7i abgezogen wurden, gibt es keine Sonderausgaben. Ein Wechsel von Vermietung zu Eigennutzung kostet die restlichen Jahre.

Die Bescheinigung entscheidet über alles

§ 7i Abs. 2 EStG macht die erhöhten Absetzungen von einer nicht offensichtlich rechtswidrigen Bescheinigung der nach Landesrecht zuständigen Stelle abhängig. Sie muss nachweisen, dass das Gebäude ein Baudenkmal ist und dass die Aufwendungen erforderlich waren. Hat die Denkmalbehörde Zuschüsse gewährt, muss die Bescheinigung auch deren Höhe enthalten; später gewährte Zuschüsse führen zur Änderung der Bescheinigung – und damit zur Kürzung Ihrer Abschreibung.

Drei Punkte entscheiden in der Praxis:

1. Abstimmung vor Baubeginn. § 7i Abs. 1 Satz 6 EStG verlangt, dass die Baumaßnahmen in Abstimmung mit der zuständigen Stelle durchgeführt werden. Wer erst saniert und dann fragt, bekommt die Bescheinigung häufig nicht.
2. Die Bescheinigung ist Grundlagenbescheid. Das Finanzamt prüft die denkmalrechtlichen Fragen nicht selbst, bleibt aber für die steuerlichen zuständig: ob die Kosten Herstellungs- oder Erhaltungsaufwand sind und ob sie zum begünstigten Objekt gehören.
3. Kaufvertrag und Bautenstand. Lassen Sie sich den Sanierungsstand bei Vertragsschluss schriftlich bestätigen. Er bestimmt, welcher Teil der Anschaffungskosten überhaupt begünstigt ist.

Erhaltungsaufwand: der kleine Bruder

Nicht jede Maßnahme ist Herstellungsaufwand. Für Erhaltungsaufwand an einem Baudenkmal erlaubt § 11b EStG, ihn auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig zu verteilen, soweit er nicht durch Zuschüsse gedeckt ist und die Maßnahmen in Abstimmung mit der Stelle nach § 7i Abs. 2 EStG vorgenommen wurden. Das ist flexibler als § 7i und oft das bessere Instrument bei kleineren Sanierungen.

Worauf Sie vor dem Kauf achten sollten

• Kaufpreisaufteilung prüfen. Ein hoher Sanierungsanteil ist steuerlich attraktiv – aber nur, wenn er der Realität entspricht. Überhöhte Anteile streicht das Finanzamt.
• Den Preisaufschlag gegenrechnen. Denkmalobjekte werden oft mit einem Aufschlag verkauft, der die Steuerersparnis vorwegnimmt. Vergleichen Sie mit einer normalen Kapitalanlage-Immobilie und lassen Sie eine unabhängige Immobilienbewertung machen.
• Lage vor Steuer. Die Abschreibung läuft nach zwölf Jahren aus, die Lage bleibt. Ein Objekt, das sich nur über die Steuer rechnet, rechnet sich nicht.
• Finanzierung mit Puffer. Bei Denkmalsanierungen sind Nachträge die Regel; rechnen Sie im Baufinanzierungsrechner eine Reserve ein und prüfen Sie einen Modernisierungskredit für den Rest.
• Nebenkosten nicht vergessen – die Grunderwerbsteuer fällt auf den gesamten Kaufpreis an, auch auf den Sanierungsanteil.

Kurz zusammengefasst

• § 7i EStG: acht Jahre 9 Prozent, vier Jahre 7 Prozent – zusammen 100 Prozent des Sanierungsanteils.
• Beim Kauf sind nur Maßnahmen begünstigt, die nach dem Kaufvertrag durchgeführt wurden.
• Selbstnutzer kommen über § 10f EStG auf 10 mal 9 Prozent, also 90 Prozent.
• Die Altbausubstanz läuft daneben mit 2 bis 2,5 Prozent normaler AfA, bei Eigennutzung gar nicht.
• Ohne Bescheinigung der Denkmalbehörde und ohne vorherige Abstimmung gibt es keine erhöhten Absätze.
• Erhaltungsaufwand lässt sich nach § 11b EStG auf zwei bis fünf Jahre verteilen.

Für Selbstnutzer außerhalb des Denkmalschutzes bleibt der Steuerbonus nach § 35c EStG – beides zugleich schließt § 35c Abs. 3 EStG aus.