Wohngebäudeversicherung bei Finanzierung: Pflicht, Lücken und die Rechte der Bank

Beim Autokredit verlangt die Bank Vollkasko, bei der Baufinanzierung die Wohngebäudeversicherung. Der Grund ist derselbe: Ihre Sicherheit ist das Gebäude – und wenn es abbrennt, bleibt ohne Versicherung nur das Grundstück und die volle Restschuld.

Die Bank hat eigene Rechte am Vertrag

Was die wenigsten wissen: Ein Grundpfandgläubiger, der seine Hypothek beim Versicherer angemeldet hat, bekommt eigene gesetzliche Rechte – unabhängig vom Versicherungsnehmer.

• Der Versicherer muss ihm unverzüglich anzeigen, wenn die erste Prämie nicht rechtzeitig gezahlt wird oder für eine Folgeprämie eine Zahlungsfrist gesetzt wird, ebenso eine Kündigung wegen unterbliebener Zahlung (§ 142 VVG).
• Bei nicht rechtzeitiger Zahlung einer Folgeprämie bleibt der Versicherer dem angemeldeten Gläubiger gegenüber noch einen Monat zur Leistung verpflichtet, gerechnet ab dessen Benachrichtigung (§ 143 Absatz 1 VVG).
• Die Beendigung des Versicherungsverhältnisses wird ihm gegenüber erst zwei Monate nach Mitteilung wirksam (§ 143 Absatz 2 VVG).
• Zahlt der Versicherer an den Gläubiger, geht die Hypothek auf ihn über (§ 145 VVG).

Für Eigentümer heißt das zweierlei: Die Bank erfährt von jedem Zahlungsrückstand, und ein versehentlich nicht gezahlter Beitrag führt nicht sofort zum Totalausfall der Sicherheit. Verlassen sollte man sich darauf nicht – der Schutz gilt nur gegenüber der Bank, nicht gegenüber dem Eigentümer.

Was drin ist – und was nicht

Umfang einer Wohngebäudeversicherung

Baustein	Enthalten?
Feuer, Blitzschlag, Explosion	Kern der Deckung
Leitungswasser	Standard
Sturm ab Windstärke 8, Hagel	Standard
Überschwemmung, Starkregen, Rückstau	nur mit Elementarbaustein
Erdbeben, Erdrutsch, Schneedruck	nur mit Elementarbaustein
Hausrat	nein – eigene Versicherung
Glasbruch, Photovoltaik, Graffiti	je nach Tarif als Zusatz

Die wichtigste Zeile ist die vierte. Starkregen kann jedes Grundstück treffen, auch ohne Fluss in der Nähe – und ohne Elementarbaustein zahlt die Versicherung dafür nichts. Wer eine Photovoltaikanlage auf dem Dach hat, sollte zudem prüfen, ob sie mitversichert ist.

Unterversicherung: die teure Lücke

Ist die Versicherungssumme erheblich niedriger als der Versicherungswert im Schadenzeitpunkt, muss der Versicherer nur nach dem Verhältnis von Versicherungssumme zu Wert leisten (§ 75 VVG). Bei 80 Prozent Deckung werden aus einem Schaden über 100.000 Euro also nur 80.000 Euro – die restlichen 20.000 Euro trägt der Eigentümer, während die Bank ihre volle Forderung behält.

Dagegen hilft der gleitende Neuwertfaktor: Die Versicherungssumme wird über den „Wert 1914″ und einen jährlich angepassten Baupreisindex fortgeschrieben, sodass sie mit den Baukosten mitwächst. Tarife mit ausdrücklichem Unterversicherungsverzicht schließen die Lücke vollständig – dieser Punkt gehört in jedes Angebot.

Wichtig nach jedem Umbau: Anbau, Ausbau des Dachgeschosses oder eine hochwertige Sanierung erhöhen den Wert. Wird das nicht gemeldet, entsteht genau die Lücke, die der Neuwertfaktor eigentlich verhindern soll.

Beim Kauf: Der Vertrag läuft weiter

Wird die versicherte Sache veräußert, tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten aus dem Versicherungsverhältnis ein (§ 95 Absatz 1 VVG); für die laufende Versicherungsperiode haften Veräußerer und Erwerber als Gesamtschuldner.

Beide Seiten haben ein Sonderkündigungsrecht: Der Versicherer kann dem Erwerber mit Monatsfrist kündigen, das Recht erlischt einen Monat nach Kenntnis von der Veräußerung (§ 96 Absatz 1 VVG). Der Erwerber kann mit sofortiger Wirkung oder zum Ende der Versicherungsperiode kündigen (§ 96 Absatz 2 VVG).

Praktisch heißt das: Sie sind ab dem Eigentumsübergang automatisch versichert und müssen nicht selbst abschließen – sollten den bestehenden Vertrag aber prüfen. Häufig ist er alt, ohne Elementarbaustein und ohne Unterversicherungsverzicht. Das Sonderkündigungsrecht ist die Gelegenheit zum Wechsel.

Sparen, ohne eine Lücke zu reißen

• Selbstbeteiligung von 500 bis 1.000 Euro senkt den Beitrag spürbar und ist bei Gebäudeschäden gut verkraftbar.
• Jährliche Zahlung statt monatlicher Raten – der Ratenzuschlag entfällt.
• Anbieter wechseln. Die Bank schreibt den Umfang vor, nicht den Versicherer. Die Spanne zwischen Tarifen ist erheblich.
• Nicht am Elementarbaustein sparen. Er ist der Posten, dessen Fehlen im Ernstfall die Existenz kostet.

Was der Bank sonst noch wichtig ist

Die Bank lässt sich die Versicherung in der Regel durch einen Sicherungsschein bestätigen und meldet ihr Grundpfandrecht beim Versicherer an – erst damit greifen die Schutzrechte aus §§ 142 ff. VVG. Fehlt der Nachweis, mahnt sie an und berechnet teils Gebühren.

Nach vollständiger Tilgung entfällt die Pflicht: Dann entscheiden Sie allein über den Umfang – behalten sollten Sie die Versicherung trotzdem, denn das Risiko bleibt dasselbe. Wie die Ablösung abläuft, steht unter Kredit vorzeitig ablösen; die Parallele beim Auto erklärt Vollkasko bei Finanzierung. Für den Gesamtüberblick zur Finanzierung: Immobilienkredit und Nebenkosten beim Hauskauf.