Bereitstellungszinsen: der Kostenblock, den der Effektivzins verschweigt

Beim Neubau liegt zwischen Vertragsunterschrift und letzter Rate oft mehr als ein Jahr. Die Bank hält das ganze Darlehen bereit, ausgezahlt wird es aber nur in Teilen nach Baufortschritt. Für das Bereithalten verlangt sie Bereitstellungszinsen – und die stehen in keinem Effektivzinsvergleich.

Was Bereitstellungszinsen rechtlich sind

Nach § 488 Abs. 1 BGB verpflichtet der Darlehensvertrag den Darlehensgeber, den Geldbetrag zur Verfügung zu stellen; der Darlehensnehmer schuldet dafür den vereinbarten Zins. Der Bereitstellungszins ist das Entgelt für genau diese Verfügbarkeit: Die Bank muss sich das Geld am Kapitalmarkt beschaffen und vorhalten, auch wenn Sie es noch nicht abrufen.

Daraus folgt zweierlei. Erstens ist der Bereitstellungszins kein Schadensersatz und keine Strafe – er fällt an, ohne dass Sie etwas falsch gemacht haben. Zweitens ist er frei verhandelbar: Es gibt keine gesetzliche Höhe und keine gesetzliche Karenzzeit. Beides steht ausschließlich im Vertrag.

Im Vertrag stehen muss es allerdings. Art. 247 § 3 Abs. 1 EGBGB verlangt in der vorvertraglichen Information die Auszahlungsbedingungen (Nr. 9) und alle sonstigen Kosten samt der Bedingungen, unter denen sie angepasst werden können (Nr. 10). Eine Bank, die Bereitstellungszinsen erst bei der ersten Abrechnung erwähnt, hat diese Pflicht verletzt.

Warum der Effektivzins sie nicht zeigt

Der effektive Jahreszins wird nach § 16 PAngV und der Anlage zu dieser Vorschrift berechnet. Dort heißt es in Nummer 2 Buchstabe a: Ist dem Verbraucher freigestellt, wann er das Darlehen in Anspruch nehmen will, so gilt das gesamte Darlehen als sofort in voller Höhe in Anspruch genommen.

Unter dieser Annahme gibt es keinen nicht abgerufenen Betrag – und damit rechnerisch keine Bereitstellungszinsen. Der Effektivzins eines Baufinanzierungsangebots ist deshalb systematisch blind für diesen Kostenblock, ganz legal. Zwei Angebote mit identischem Effektivzins können sich beim Neubau um mehrere Tausend Euro unterscheiden.

Die üblichen Konditionen

Größe	Marktspanne	Hinweis
Bereitstellungszins	0,15 bis 0,30 % pro Monat	entspricht 1,8 bis 3,6 % pro Jahr
Bereitstellungszinsfreie Zeit	3 bis 12 Monate	bei KfW-Mitteln meist länger
Verlängerung	gegen Zinsaufschlag	oft 0,02 bis 0,05 Prozentpunkte je Monat
Bemessungsgrundlage	nicht abgerufener Betrag	monatlich neu, nicht der Gesamtbetrag

Achtung bei der Einheit: 0,25 % klingt harmlos, ist aber ein Monatssatz. Auf das Jahr gerechnet sind das 3,0 % – mehr als der Sollzins mancher Baufinanzierung.

Rechenbeispiel Neubau

Darlehen 400.000 Euro, Bereitstellungszins 0,25 % pro Monat, Abruf nach Baufortschritt:

Monat	Abruf	noch nicht abgerufen	Bereitstellungszins
3	80.000 Euro	320.000 Euro	frei
6	120.000 Euro	200.000 Euro	frei
7	–	200.000 Euro	500,00 Euro
8	–	200.000 Euro	500,00 Euro
9	120.000 Euro	200.000 Euro	500,00 Euro
10	–	80.000 Euro	200,00 Euro
11	–	80.000 Euro	200,00 Euro
12	80.000 Euro	80.000 Euro	200,00 Euro

Bei sechs Monaten bereitstellungszinsfreier Zeit kostet derselbe Bauablauf 2.100,00 Euro. Bei nur drei Monaten sind es 4.500,00 Euro, bei zwölf Monaten genau 0,00 Euro. Die Karenzzeit ist damit die teuerste Zeile im Kleingedruckten – drei Monate mehr oder weniger bewegen hier 2.400,00 Euro.

Der Vergleich, den kaum jemand rechnet

Angebot A: Sollzins 3,55 %, zwölf Monate bereitstellungszinsfrei. Angebot B: Sollzins 3,45 %, drei Monate frei, danach 0,25 % pro Monat. Darlehen 400.000 Euro, monatliche Rate in beiden Fällen 1.850,00 Euro, Zinsbindung zehn Jahre, Bauablauf wie oben.

	Angebot A (3,55 %)	Angebot B (3,45 %)
Zinsen in zehn Jahren	126.127,68 Euro	121.859,54 Euro
Restschuld nach zehn Jahren	304.127,68 Euro	299.859,54 Euro
Bereitstellungszinsen	0,00 Euro	4.500,00 Euro

Bei gleicher Rate tilgt Angebot B mehr und steht nach zehn Jahren mit 4.268,14 Euro weniger Restschuld da. Die Bereitstellungszinsen von 4.500,00 Euro fressen diesen Vorsprung jedoch auf: Unterm Strich ist das günstigere Angebot um 231,86 Euro teurer. Zehn Basispunkte Sollzins wiegen bei einem Neubau also kaum mehr als neun Monate Karenzzeit – und der Effektivzins sagt dazu kein Wort.

Rechnen Sie Ihre eigene Konstellation nach: Rate und Restschuld mit dem Baufinanzierungsrechner, die Bereitstellungszinsen mit der Formel nicht abgerufener Betrag × Monatssatz × Anzahl der Monate.

Wann Bereitstellungszinsen anfallen – und wann nicht

• Kauf einer fertigen Immobilie: praktisch nie. Die Auszahlung erfolgt in einer Summe an den Notar, meist binnen Wochen – siehe Hauskauf-Ablauf.
• Neubau mit Bauträger: regelmäßig. Die Raten folgen dem Zahlungsplan der MaBV, der sich über zwölf bis 24 Monate streckt – mehr dazu im Bauträgervertrag.
• Bauen in Eigenregie: das höchste Risiko, weil Eigenleistung den Ablauf verlängert – siehe Muskelhypothek.
• Sanierung im Bestand: häufig, sobald Handwerker in Etappen abrechnen; vergleichbar beim Modernisierungskredit.
• KfW-Mittel: eigene Regeln mit meist längerer Karenz, dazu KfW-Förderung.

Sechs Hebel, die wirklich etwas bringen

1. Karenzzeit verhandeln, nicht den Sollzins. Zwölf statt sechs Monate sind bei Neubauten oft ohne Zinsaufschlag zu bekommen – fragen Sie danach ausdrücklich, bevor Sie unterschreiben.
2. Vertrag später schließen. Die Frist läuft ab Vertragsschluss, nicht ab Baubeginn. Wer drei Monate vor Baustart unterschreibt, verschenkt drei Monate Karenz. Nur wenn Sie steigende Zinsen fürchten, kann frühes Festschreiben sinnvoll sein – dann ist das Forward-Darlehen das passendere Werkzeug.
3. Eigenkapital zuerst verbauen. Die ersten Raten aus eigenen Mitteln zahlen und das Darlehen später abrufen, verschiebt den Start der Verzinsung – aber nur, wenn die Bank den Eigenkapitalnachweis vorab akzeptiert.
4. Abruf bündeln. Jeder Abruf senkt die Bemessungsgrundlage. Zwei große Abrufe sind günstiger als fünf kleine – sofern der Zahlungsplan es zulässt.
5. Zahlungsplan prüfen. Ein Bauträger, der früh hohe Raten verlangt, senkt Ihre Bereitstellungszinsen – erhöht aber Ihr Insolvenzrisiko. Erst die Bauabnahme schafft Sicherheit, die Schlussrate gehört dahinter.
6. Verlängerung schriftlich beantragen, sobald sich eine Bauverzögerung abzeichnet – nicht erst, wenn die erste Abrechnung kommt. Rückwirkend verzichtet kaum eine Bank.

Wird das Darlehen gar nicht abgerufen, droht zudem eine Nichtabnahmeentschädigung – sie ist ein anderer Posten als der Bereitstellungszins und kann deutlich höher ausfallen. Wie Sie Angebote insgesamt gegenüberstellen, zeigt der Baufinanzierung-Vergleich; Grundlagen zu Rate und Tilgung im Immobilienkredit.