Immobilie erben: Fristen, Steuer und laufender Kredit

Die ersten Fristen

Frist	Wofür
6 Wochen ab Kenntnis von Erbfall und Berufungsgrund	Ausschlagung der Erbschaft (§ 1944 BGB). Wer annimmt, haftet auch für Schulden – bei einer überschuldeten Immobilie ist das entscheidend.
3 Monate ab Kenntnis	Anzeige des Erwerbs beim Erbschaftsteuer-Finanzamt (§ 30 ErbStG)
2 Jahre ab Erbfall	Antrag auf Grundbuchberichtigung – innerhalb dieser Frist ist die Eintragung der Erben gebührenfrei (GNotKG, KV Nr. 14110). Danach wird eine volle Gebühr fällig.
10 Jahre ab Erwerb	Selbstnutzungsfrist für die Steuerbefreiung des Familienheims

Die Zwei-Jahres-Frist beim Grundbuch ist der am häufigsten verschenkte Betrag in diesem Zusammenhang: Wer die Berichtigung aufschiebt, zahlt später eine Gebühr, die sich am Immobilienwert bemisst.

Das Familienheim kann komplett steuerfrei bleiben

Neben den allgemeinen Freibeträgen gibt es eine eigene Befreiung für die selbst genutzte Wohnimmobilie des Erblassers (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG):

• Überlebende Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: steuerfrei ohne Flächenbegrenzung.
• Kinder und Enkel verstorbener Kinder: steuerfrei bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern; der darüber hinausgehende Anteil ist steuerpflichtig.

Zwei Bedingungen müssen erfüllt sein: Der Erblasser muss die Wohnung bis zum Erbfall selbst genutzt haben – oder aus zwingenden Gründen daran gehindert gewesen sein –, und der Erbe muss sie unverzüglich zur Selbstnutzung bestimmen.

Und die Befreiung ist nicht endgültig: Nutzt der Erwerber das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nicht mehr selbst zu Wohnzwecken, fällt sie rückwirkend weg – es sei denn, er ist aus zwingenden Gründen gehindert, etwa durch Pflegebedürftigkeit. Ein Verkauf oder eine Vermietung im achten Jahr löst also die Steuer für den gesamten Erwerb aus.

Freibeträge und der Abschlag für vermietete Objekte

Verhältnis zum Erblasser	Freibetrag
Ehegatte, eingetragener Lebenspartner	500.000 €
Kind, Enkel verstorbener Kinder	400.000 €
Enkel	200.000 €
Eltern und Großeltern beim Erwerb von Todes wegen	100.000 €
Geschwister, Nichten, Neffen, Schwiegerkinder	20.000 €
alle übrigen	20.000 €

Wird die geerbte Immobilie zu Wohnzwecken vermietet, ist sie nur mit 90 Prozent ihres Werts anzusetzen (§ 13d ErbStG) – ein pauschaler Abschlag von zehn Prozent, der ohne Antrag greift. Für gewerblich vermietete oder unbebaute Grundstücke gilt er nicht.

Wenn mehrere erben

Hinterlässt der Erblasser mehrere Erben, wird der Nachlass gemeinschaftliches Vermögen (§ 2032 BGB). Niemand kann allein über die Immobilie verfügen – auch nicht über den eigenen rechnerischen Anteil an ihr. Das führt in der Praxis regelmäßig zu Blockaden.

Weg	So funktioniert er	Haken
Einer übernimmt, zahlt die anderen aus	Auseinandersetzung durch notariellen Vertrag; der Übernehmende finanziert die Abfindungen	Die Bank finanziert nur, wenn der Übernehmende die Rate allein trägt – siehe Immobilienkredit
Gemeinsamer Verkauf	Erlös wird nach Quoten geteilt	erfordert Einigkeit über Preis und Zeitpunkt
Gemeinsame Vermietung	Die Gemeinschaft bleibt bestehen und verwaltet	dauerhafte Abstimmung, Streit über Instandhaltung
Teilungsversteigerung	Jeder Miterbe kann sie beantragen	letzte Option: Der Erlös liegt regelmäßig unter dem Marktwert

Wenn noch ein Kredit auf der Immobilie lastet

Der Darlehensvertrag endet nicht mit dem Tod. Die Erben treten in ihn ein und haften – bei mehreren Erben zunächst gemeinschaftlich. Was Sie klären sollten:

• Restschuld und Konditionen bei der Bank abfragen, samt Zinsbindung und Sondertilgungsrechten.
• Restschuldversicherung prüfen: Bestand eine Risikolebens- oder Restschuldversicherung, kann sie den Kredit ganz oder teilweise ablösen – siehe Restschuldversicherung.
• Ablösung oder Weiterführung: Wer übernimmt, braucht meist eine neue Bonitätsprüfung. Eine vorzeitige Ablösung kann eine Vorfälligkeitsentschädigung auslösen – bei Immobiliardarlehen nach der Bankmethode, nicht nach dem Ein-Prozent-Deckel.
• Bei Verkauf wird der Kredit aus dem Erlös abgelöst; der Ablauf entspricht dem unter Vorfälligkeitsentschädigung beschriebenen.

Verkaufen, behalten oder vermieten

Behalten und selbst nutzen	Vermieten	Verkaufen
Familienheim-Befreiung möglich, dafür zehn Jahre Bindung	10 Prozent Bewertungsabschlag, laufende Einnahmen	schnelle Klarheit, besonders in Erbengemeinschaften
Instandhaltung und Modernisierung tragen Sie	Verwaltungsaufwand, Mietrecht, Mietausfallrisiko – siehe Immobilie als Kapitalanlage	Vorsicht bei Familienheim: Verkauf innerhalb von zehn Jahren kostet die Steuerbefreiung
Bindung von Kapital an einem Standort	Werterhalt plus Rendite	Veräußerungsgewinn ist bei geerbten Immobilien nur steuerpflichtig, wenn die Zehnjahresfrist des Erblassers noch läuft

Der letzte Punkt wird oft übersehen: Für die Spekulationsfrist nach § 23 EStG zählt der Anschaffungszeitpunkt des Erblassers, nicht der Erbfall. Hat er die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist Ihr Verkaufsgewinn einkommensteuerfrei – die Erbschaftsteuer bleibt davon unberührt.

Vorgehen

• Erbenstellung klären: Testament, Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll
• Nachlass sichten, bevor die Sechs-Wochen-Frist zur Ausschlagung abläuft
• Erwerb binnen drei Monaten beim Finanzamt anzeigen
• Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren beantragen – gebührenfrei
• Bank über den Erbfall informieren und die Finanzierung klären
• Wert ermitteln lassen, bevor Sie sich in der Erbengemeinschaft auf eine Lösung festlegen – siehe Immobilienbewertung

Wir sind weder Steuerberater noch Rechtsanwälte. Erbschaftsteuer und Erbengemeinschaft sind Felder, in denen ein Beratungstermin fast immer günstiger ist als der Fehler, den er verhindert.

Neben der Immobilie gehören auch Konten und Depots zum Nachlass: Konto im Todesfall.

Zu Lebzeiten übertragen und trotzdem nutzen – das leistet der Nießbrauch, mit erheblicher Wirkung auf die Schenkungsteuer.