Kreditrechner
Beispielrechnung ohne Gewähr. Tatsächliche Konditionen hängen von Bonität, Anbieter und Laufzeit ab.
Die eigene Halle statt Miete, die Praxis im eigenen Haus, das Bürogebäude als Betriebsvermögen: Gewerbeimmobilien werden anders finanziert als Wohnimmobilien – strenger, kürzer und mit deutlich mehr Eigenkapital.
Was anders ist als beim Wohnhaus
| Wohnimmobilie | Gewerbeimmobilie | |
|---|---|---|
| Beleihungsauslauf | oft bis 100 % | meist 60 bis 70 % |
| Anfangstilgung | 2 bis 3 % | 4 bis 5 % |
| Zinsbindung | 10 bis 20 Jahre | 5 bis 10 Jahre |
| Bewertung | Vergleichs- und Sachwert | Ertragswert |
| Zinsaufschlag | Referenz | in der Regel höher |
Der Grund für die strengeren Konditionen ist immer derselbe: die Drittverwendungsfähigkeit. Ein Reihenhaus findet jederzeit einen Käufer. Eine Spezialimmobilie – Produktionshalle mit Kranbahn, Kühlhaus, Autohaus – findet ihn nur in derselben Branche, am selben Standort. Je spezieller das Objekt, desto niedriger der Beleihungswert und desto mehr Eigenkapital verlangt die Bank.
Rechenbeispiel: 800.000 Euro Kaufpreis
| Kaufpreis | 800.000,00 € |
| Erwerbsnebenkosten (rund 8 %) | 64.000,00 € |
| Eigenkapital (30 % des Kaufpreises plus Nebenkosten) | 304.000,00 € |
| Darlehen | 560.000,00 € |
| Monatsrate | 3.966,67 € |
| Restschuld nach zehn Jahren | 277.763,07 € |
Die Nebenkosten müssen aus Eigenkapital kommen – Banken finanzieren sie bei Gewerbeobjekten so gut wie nie mit. Wer 30 Prozent Eigenkapital einplant, braucht real also eher 38 Prozent des Kaufpreises.
Bewertung nach dem Ertragswert
Anders als beim Eigenheim zählt nicht, was vergleichbare Objekte kosten, sondern was die Immobilie erwirtschaftet. Maßgeblich sind die nachhaltig erzielbare Miete, der Bewirtschaftungsaufwand und der Kapitalisierungszinssatz, der Lage, Objektart und Restnutzungsdauer abbildet.
Für Eigennutzer heißt das: Auch wer selbst einzieht, wird an einer fiktiven Marktmiete gemessen. Liegt die eigene Nutzung über dem, was ein fremder Mieter zahlen würde, sinkt der Beleihungswert – und der Eigenkapitalbedarf steigt.
Steuerlich: 3 Prozent Abschreibung
Bei Gebäuden, die zu einem Betriebsvermögen gehören, nicht Wohnzwecken dienen und für die der Bauantrag nach dem 31. März 1985 gestellt wurde, beträgt die Absetzung für Abnutzung jährlich 3 Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten (§ 7 Absatz 4 Satz 1 Nummer 1 EStG). Das ist deutlich mehr als bei einem vermieteten Wohngebäude und einer der Gründe, warum sich der Kauf gegenüber der Miete rechnen kann.
Nicht abschreibungsfähig ist der Grund und Boden – der Kaufpreis muss also im Vertrag sauber aufgeteilt werden. Die Zinsen sind als Betriebsausgaben abziehbar, die Tilgung nicht.
Förderung, Bürgschaft und Leasing
- Förderkredite der KfW und der Landesförderinstitute decken auch gewerbliche Immobilien ab. Beantragt wird über die eigene Bank – das Hausbankprinzip.
- Bürgschaftsbank. Reichen die Sicherheiten nicht, kann die Bürgschaftsbank des Bundeslandes einen Teil des Ausfallrisikos übernehmen.
- Immobilienleasing schont die Bilanz und das Eigenkapital, bindet aber langfristig und ist in der Gesamtbetrachtung oft teurer – der Vergleich steht unter Leasing für Unternehmen.
Was die Bank sehen will
- Objektunterlagen: Exposé, Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Flächenberechnung, Energieausweis, Mietverträge samt Laufzeiten.
- Unternehmenszahlen: letzter Jahresabschluss, aktuelle BWA, Liquiditätsplanung – die Immobilie wird zusammen mit dem Betrieb bewertet.
- Kapitaldienstfähigkeit inklusive der neuen Rate. Wie sie gerechnet wird, steht unter Bankgespräch vorbereiten.
- Altlasten und Baurecht: Auskunft aus dem Altlastenkataster, Bebauungsplan, Baulasten. Ein Altlastenverdacht kann die Finanzierung allein zum Scheitern bringen.
- Offenlegung. Ab 1,5 Millionen Euro Gesamtkredit ist die Bank gesetzlich verpflichtet, sich die wirtschaftlichen Verhältnisse offenlegen zu lassen (§ 18 KWG) – bei Gewerbeimmobilien ist diese Schwelle schnell erreicht.
Die Fragen vor der Entscheidung
Drei Punkte entscheiden darüber, ob der Kauf besser ist als die Miete:
- Wie speziell ist das Objekt? Je größer die Drittverwendungsfähigkeit, desto besser die Konditionen – und desto leichter der spätere Verkauf.
- Wie lange wird der Standort gebraucht? Unter zehn Jahren rechnet sich der Kauf wegen der Nebenkosten selten.
- Bindet der Kauf Kapital, das der Betrieb braucht? Eigenkapital in Mauern ist nicht mehr für Waren, Personal oder Maschinen verfügbar. Für den laufenden Bedarf bleibt dann nur der Betriebsmittelkredit – zu höheren Zinsen als die Immobilienfinanzierung.
Die Zahlen zum Durchspielen liefert der Finanzierungsrechner; für den privaten Immobilienerwerb gelten andere Regeln, sie stehen unter Immobilienkredit.
Für Maschinen und Ausrüstung gelten andere Laufzeiten und Förderwege: Investitionskredit.
Gehört die Immobilie zum Betriebsvermögen, fließt sie in die Unternehmensbewertung ein.
Ab 1,5 Millionen Euro greift die Offenlegungspflicht nach § 18 KWG. Was die Bank dann sehen will, steht im Businessplan für die Bank.
Häufige Fragen
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Rechnen Sie mit 30 bis 40 Prozent des Kaufpreises. Im Beispiel mit 800.000 Euro Kaufpreis und 8 Prozent Nebenkosten sind es 304.000 Euro – also 38 Prozent, weil die Nebenkosten nicht mitfinanziert werden.
Warum ist die Zinsbindung kürzer als beim Eigenheim?
Weil Banken das Objektrisiko schwerer einschätzen können und flexibel bleiben wollen. Fünf bis zehn Jahre sind üblich; die Anschlussfinanzierung sollte deshalb von Anfang an mitgedacht werden.
Was bedeutet Drittverwendungsfähigkeit?
Wie leicht sich das Objekt an einen anderen Nutzer vermieten oder verkaufen lässt. Ein Bürogebäude in guter Lage ist gut drittverwendungsfähig, eine Spezialhalle mit Kranbahn kaum – das schlägt direkt auf Beleihungswert und Zins durch.
Kann ich Förderkredite nutzen?
Ja, KfW und Landesförderinstitute fördern auch gewerbliche Immobilien. Beantragt wird über die Hausbank; reichen die Sicherheiten nicht, kommt zusätzlich die Bürgschaftsbank des Bundeslandes in Betracht.
Kaufen oder mieten?
Unter etwa zehn Jahren Nutzungsdauer rechnet sich der Kauf wegen der Erwerbsnebenkosten selten. Entscheidend ist außerdem, ob das gebundene Eigenkapital im operativen Geschäft fehlt – dort kostet Fremdkapital deutlich mehr.
Quellen
- § 7 EStG – Absetzung für Abnutzung (abgerufen am 25.09.2026) – Bundesministerium der Justiz
- § 18 KWG – Kreditunterlagen (abgerufen am 25.09.2026) – Bundesministerium der Justiz
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