Baufinanzierung für Selbstständige: Worauf es wirklich ankommt

Selbstständige bekommen Baufinanzierungen – nur eben nicht so einfach wie Angestellte mit unbefristetem Vertrag. Der Unterschied liegt nicht in der Bonität, sondern darin, welches Einkommen die Bank überhaupt anerkennt.

Warum die Prüfung strenger ausfällt

Banken sind gesetzlich verpflichtet, die Kreditwürdigkeit zu prüfen, und dürfen einen Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag nur schließen, wenn es wahrscheinlich ist, dass der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen vertragsgemäß nachkommt (§ 505a Absatz 1 BGB). Bei schwankenden Einkünften ist diese Wahrscheinlichkeitsprognose aufwendiger – die Antwort der Banken darauf sind längere Nachweiszeiträume und Sicherheitsabschläge.

Welches Einkommen wirklich zählt

Beispiel: Gewinne der letzten drei Jahre von 78.000, 62.000 und 70.000 Euro.

Vom Gewinn zur tragbaren Rate

Durchschnitt der drei Jahre	70.000,00 €
schwächstes Jahr	62.000,00 €
Nettoeinkommen aus dem Durchschnitt (rund 70 % nach Steuern und Vorsorge)	4.083,33 € monatlich
abzüglich Sicherheitsabschlag von 20 %	3.266,66 €
tragbare Rate bei 35 % Belastungsquote	1.143,33 €
mögliches Darlehen bei 3,8 % Zins und 2 % Tilgung	236.551,03 €

Ohne Sicherheitsabschlag wären es 295.690,34 Euro – ein Unterschied von 59.139,31 Euro. Genau dieser Abschlag ist der eigentliche Hebel, und er ist verhandelbar: Je stabiler die Zahlenreihe, desto kleiner fällt er aus. Manche Banken rechnen sogar nur mit dem schwächsten Jahr; dann lohnt der Vergleich mehrerer Institute besonders.

Die Unterlagen

1. Drei Jahre Gewinnermittlung: Einnahmenüberschussrechnung oder Jahresabschluss – jeweils mit dem passenden Steuerbescheid. Der Steuerbescheid ist der Beleg, dem Banken am meisten trauen.
2. Aktuelle BWA mit Summen- und Saldenliste, nicht älter als zwei Monate.
3. Umsatzsteuervoranmeldungen des laufenden Jahres als Zwischennachweis.
4. Auftragsbestand und laufende Verträge, die künftige Einnahmen belegen.
5. Private Kontoauszüge der letzten Monate – Banken sehen dort die tatsächliche Entnahmequote.
6. Übersicht bestehender betrieblicher Kredite, denn sie belasten die Haushaltsrechnung mit.

Ein Punkt wird unterschätzt: Die private Entnahme ist für die Bank wichtiger als der ausgewiesene Gewinn. Wer jahrelang deutlich weniger entnommen hat, als er verdient, argumentiert damit stärker als mit jeder Prognose.

Die Stellschrauben

• Eigenkapital. Bei Selbstständigen ist es der wirksamste Hebel: Ein niedrigerer Beleihungsauslauf senkt Zins und Sicherheitsabschlag zugleich. 20 bis 30 Prozent plus Nebenkosten sind eine realistische Zielgröße – siehe Nebenkosten beim Hauskauf.
• Zweiter Kreditnehmer. Ein angestellter Partner mit festem Einkommen verändert die Prognose sofort. Was das rechtlich bedeutet, steht unter Kredit bei Trennung.
• Längere Zinsbindung. Sie nimmt Unsicherheit aus der Prognose und wird bei schwankenden Einkünften oft besser bewertet als ein kurzer, billiger Zins.
• Sondertilgungsrechte statt hoher Tilgung. Eine niedrige Anfangstilgung hält die Rate klein, in guten Jahren wird sondergetilgt – siehe Sondertilgung.
• Förderkredite mitnehmen. KfW-Programme fragen nicht nach dem Beschäftigungsverhältnis, siehe KfW-Förderung.

Sonderfälle

• Weniger als drei Jahre selbstständig. Die meisten Banken verlangen drei abgeschlossene Geschäftsjahre. Vorher hilft vor allem hohes Eigenkapital, ein zweiter Kreditnehmer oder das Abwarten des dritten Steuerbescheids.
• Freiberufler mit Kammerzulassung – Ärzte, Apotheker, Anwälte, Steuerberater – werden von vielen Instituten deutlich milder bewertet, teils mit eigenen Programmen und geringeren Abschlägen.
• Gewinnsprünge nach oben. Ein einzelnes starkes Jahr hilft wenig, weil der Durchschnitt zählt. Wer eine dauerhafte Verbesserung belegen kann – neue Rahmenverträge, zusätzliche Standorte –, sollte das schriftlich beilegen.
• Gemischte Nutzung. Wird ein Teil des Hauses betrieblich genutzt, ändert das Steuer und Beleihung. Dann lohnt der Vergleich mit einer Gewerbeimmobilienfinanzierung.

Kurz zur Steuer

Zinsen für die selbst genutzte Immobilie sind nicht absetzbar – auch nicht anteilig, nur weil man selbstständig ist. Anders bei Vermietung: Dort sind Schuldzinsen Werbungskosten, und das Gebäude wird abgeschrieben. Die Systematik steht unter Immobilie als Kapitalanlage. Wird ein Arbeitszimmer oder eine Praxis im Haus betrieblich genutzt, ist der entsprechende Anteil gesondert zu betrachten – das gehört in die Hand des Steuerberaters.

Die Reihenfolge, die funktioniert

1. Drei Steuerbescheide und Gewinnermittlungen zusammenstellen, bevor Sie Banken ansprechen.
2. Eigene Rechnung aufstellen: Durchschnittsgewinn, realistisches Netto, Abschlag, tragbare Rate.
3. Mindestens drei Banken anfragen – die Spanne bei Selbstständigen ist größer als bei Angestellten. Der Einstieg gelingt über den Baufinanzierungs-Vergleich.
4. Nach dem angesetzten Einkommen und dem Sicherheitsabschlag fragen – und begründen, warum er niedriger ausfallen sollte.
5. Angebote über den Baufinanzierungsrechner vergleichen und die Grenze mit Wie viel Haus kann ich mir leisten gegenrechnen.

Bei schwankenden Einkünften entscheidet der angesetzte Durchschnitt: Haushaltsrechnung.