Haushaltsrechnung: wie die Bank Ihre Kreditwürdigkeit prüft

Die Bank fragt nach Kontoauszügen, Gehaltsabrechnungen und bestehenden Raten – und rechnet daraus eine Zahl aus, die über die Darlehenshöhe entscheidet: den frei verfügbaren Betrag für den Kapitaldienst. Diese Rechnung können Sie vorher selbst aufstellen. Sie ist kein Geheimnis, sondern gesetzlich vorgeschrieben.

Der Maßstab ist strenger als beim Ratenkredit

§ 505a Abs. 1 BGB verlangt vor jedem Verbraucherdarlehensvertrag eine Kreditwürdigkeitsprüfung – mit zwei unterschiedlichen Schwellen:

	Allgemein-Verbraucherdarlehen	Immobiliar-Verbraucherdarlehen
Erforderliches Ergebnis	keine erheblichen Zweifel daran, dass vertragsgemäß gezahlt wird	es muss wahrscheinlich sein, dass vertragsgemäß gezahlt wird
Grundlage	Angaben des Darlehensnehmers, erforderlichenfalls Auskunfteien (§ 505b Abs. 1 BGB)	eingehende Prüfung auf Grundlage notwendiger, ausreichender und angemessener Informationen zu Einkommen, Ausgaben sowie anderen finanziellen und wirtschaftlichen Umständen (§ 505b Abs. 2 BGB)
Dokumentation	–	Verfahren und Angaben sind festzulegen, zu dokumentieren und aufzubewahren (§ 505b Abs. 4 BGB)

Dieselbe Pflicht trifft Kreditinstitute aufsichtsrechtlich noch einmal über § 18a KWG – wortgleich formuliert. Das erklärt, warum Banken bei Immobilienfinanzierungen so viel mehr Unterlagen verlangen als bei einem Ratenkredit.

Und eine Vorschrift begrenzt, worauf die Bank sich nicht verlassen darf: Die Prüfung darf sich nicht hauptsächlich darauf stützen, dass der Wert der Wohnimmobilie den Darlehensbetrag übersteigt, oder auf die Annahme, dass dieser Wert zunimmt (§ 505b Abs. 2 Satz 3 BGB). Ausnahme: Das Darlehen dient dem Bau oder der Renovierung der Immobilie. „Die Immobilie ist ja Sicherheit genug“ ist also kein zulässiges Argument – weder für die Bank noch gegen sie.

Die Haushaltsrechnung, Zeile für Zeile

Das Gesetz schreibt keine Pauschalen vor – es verlangt „angemessene“ Informationen. Banken arbeiten deshalb mit eigenen Ansätzen, die sie nicht unterschreiten. Ein Haushalt mit zwei Erwachsenen, einem Kind, 140 Quadratmetern Wohnfläche und 5.200,00 Euro Nettoeinkommen:

Position	Ansatz	Betrag im Monat
Nettoeinkommen beider Verdiener		5.200,00 Euro
Lebenshaltung Erwachsene	2 × 700,00 Euro	− 1.400,00 Euro
Lebenshaltung Kind	1 × 350,00 Euro	− 350,00 Euro
Bewirtschaftung der Immobilie	3,00 Euro je m² × 140 m²	− 420,00 Euro
Mobilität	2 Fahrzeuge × 200,00 Euro	− 400,00 Euro
Versicherungen und Vorsorge		− 250,00 Euro
Bestehende Kreditraten		− 180,00 Euro
Ausgaben zusammen		3.000,00 Euro
Frei für den Kapitaldienst		2.200,00 Euro

Die Bank setzt davon nicht alles an, sondern hält einen Puffer zurück. Mit einer Kapitaldienstgrenze von 2.000,00 Euro ergibt sich bei 3,60 Prozent Sollzins und 2,00 Prozent Anfangstilgung – also 5,60 Prozent Annuität:

• 2.000,00 Euro × 12 = 24.000,00 Euro Jahresannuität
• 24.000,00 / 0,056 = 428.571,43 Euro Darlehen
• Mit 2,50 Prozent Tilgung, also 6,10 Prozent Annuität: nur noch 393.442,62 Euro

Die letzte Zeile ist der Hebel, den viele übersehen: Ein halber Prozentpunkt mehr Tilgung kostet in diesem Beispiel 35.128,81 Euro Darlehensvolumen. Eigene Varianten rechnen Sie im Baufinanzierungsrechner durch.

Zwei Posten werden regelmäßig zu niedrig geschätzt:

• Bewirtschaftung. Betriebskosten, Grundsteuer, Versicherung und Instandhaltungsrücklage zusammen liegen bei einem Haus realistisch bei 3,00 bis 4,00 Euro je Quadratmeter. Die bisherige Miete entfällt, die Nebenkosten nicht.
• Bestehende Verpflichtungen. Dazu zählen auch ein eingerichteter Dispo, ein Rahmenkredit und laufende Ratenkäufe – selbst wenn sie nicht genutzt werden. Mehr dazu unter Positivdaten.

Was passiert, wenn die Bank falsch prüft

§ 505d BGB ist eine der schärfsten Sanktionen des Darlehensrechts. Hat der Darlehensgeber gegen die Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung verstoßen, dann

• ermäßigt sich ein gebundener Sollzins auf den marktüblichen Zinssatz am Kapitalmarkt für Anlagen in Hypothekenpfandbriefe und öffentliche Pfandbriefe mit entsprechender Laufzeit (Abs. 1 Satz 1 Nr. 1),
• ein veränderlicher Sollzins auf den marktüblichen Dreimonatszins zwischen europäischen Banken (Nr. 2),
• kann der Darlehensnehmer jederzeit fristlos kündigen – ohne Vorfälligkeitsentschädigung (Abs. 1 Satz 3),
• und die Bank kann keine Ansprüche wegen Pflichtverletzung geltend machen, wenn die Pflichtverletzung auf einem Umstand beruht, der bei ordnungsgemäßer Prüfung zur Ablehnung hätte führen müssen (Abs. 2).

Zwei Gegenausnahmen begrenzen das: Die Sanktion greift nicht, wenn der Vertrag auch bei ordnungsgemäßer Prüfung hätte geschlossen werden dürfen (Abs. 1 Satz 5) – und nicht, soweit der Mangel darauf beruht, dass der Darlehensnehmer vorsätzlich oder grob fahrlässig falsche Angaben gemacht hat (Abs. 3).

Daraus folgt eine praktische Regel: Machen Sie korrekte Angaben. Wer Einkommen aufbläht oder Verpflichtungen verschweigt, verliert genau den Schutz, der sonst greifen würde.

Bewertung der Immobilie

Für grundpfandrechtlich oder durch Reallast besicherte Immobiliar-Verbraucherdarlehen verlangt § 505c BGB zuverlässige Bewertungsstandards, fachlich kompetente und vom Vergabeprozess unabhängige Gutachter sowie die Dokumentation der Bewertung auf einem dauerhaften Datenträger. Verlangen Sie die Bewertung – sie bestimmt den Beleihungswert und damit Ihre Zinskondition. Zur Methodik siehe Immobilienbewertung.

Wie Sie die Rechnung verbessern

• Dispo und Rahmenkredit kündigen, nicht nur ausgleichen. Ein eingerichteter Rahmen zählt als Verpflichtung.
• Kleine Raten vorher ablösen. 180,00 Euro Rate entsprechen in der Rechnung oben rund 38.500 Euro Darlehensvolumen.
• Nachweisbare Einkommensteile aktivieren: Kindergeld, regelmäßige Zulagen, Mieteinnahmen mit Mietvertrag. Variable Bestandteile akzeptieren Banken meist nur mit Dreijahresnachweis.
• Tilgung niedriger ansetzen, wenn das Volumen klemmt – aber mit Sondertilgungsrecht. Dazu Sondertilgung.
• Zweite Bank einbeziehen. Die Ansätze für Lebenshaltung und Bewirtschaftung unterscheiden sich spürbar; derselbe Haushalt bekommt unterschiedliche Kapitaldienstgrenzen.
• Eigenkapital erhöhen senkt den Beleihungsauslauf und damit den Zins – was die Annuität und damit die Rechnung selbst verbessert. Siehe Wie viel Haus kann ich mir leisten.

Und: Wird der Nettodarlehensbetrag später deutlich erhöht, ist die Kreditwürdigkeit auf aktualisierter Grundlage neu zu prüfen (§ 505a Abs. 2 BGB). Eine Nachfinanzierung ist also kein Formalakt – sie beginnt die Rechnung von vorn.